Ganho de capital na venda de imóvel

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Em meio às dúvidas mais frequentes dos contribuintes que estão apresentando a declaração anual de rendimentos, destacam-se as questões em torno da apuração do ganho de capital na alienação de imóveis.

O curioso é que esse assunto, a rigor, deve ser visto, sempre, no momento da venda do imóvel e não por ocasião da entrega da declaração. Realizada a operação, e resultando positiva a apuração do ganho de capital, o prazo para pagamento do imposto respectivo termina no último dia do mês seguinte ao da alienação. Quem vendeu um imóvel em setembro de 2011 e apurou imposto a recolher e não o fez no prazo legal, será, agora, por ocasião desse pagamento, penalizada com multa moratória (se o recolhimento for espontâneo) e juros pela taxa Selic.

Note-se que a multa moratória, juntamente com o pagamento espontâneo do tributo, embora considerada inconstitucional por muitos juristas e expressiva jurisprudência, é sempre exigida pela Administração Fazendária, que, hoje, tem suporte nos julgados predominantes dos tribunais superiores.

Isenções

Um imóvel vendido pelo valor de até R$ 440 mil poderá ficar isento de imposto se o contribuinte for possuidor desse único imóvel, independentemente do tempo da posse, e se ele não tiver realizado outra alienação nos últimos cinco anos. A lei não exige que o contribuinte possua esse único imóvel há cinco anos ou mais. Exige apenas que seja o único imóvel.

A exigência dos cinco anos está relacionada à existência ou não de outra operação. Não se enquadrando nessa regra, é preciso apurar o ganho de capital na venda do imóvel, o que deve ser feito, como já dissemos, por ocasião da operação – e não quando da entrega da declaração anual. A lei também favorece o contribuinte que, independentemente do número de imóveis que possuir ou vender, aplicar integralmente o produto da venda do imóvel residencial na aquisição de outro imóvel residencial, no prazo de até 180 dias (e não 18 meses, como inadvertidamente saiu no artigo anterior).

Pequeno valor

Também está fora da tributação a venda de imóvel cujo valor não exceder R$ 45 mil. O benefício é concedido mensalmente.