Começo de ano morno faz crescerem os estoques das construtoras

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A acomodação do mercado imobiliário está fazendo com que as construtoras tenham de lidar com um nível elevado de estoques e, em alguns casos, um ritmo de vendas que não lembra em nada os tempos em que os lançamentos se esgotavam antes de as obras ficarem prontas. Para o consumidor, esse momento se traduz em feirões organizados pelas construtoras e imobiliárias, e um poder maior de negociação.

INFOGRÁFICO: Veja informações sobre as construtoras

Balanços de grandes construtoras referentes ao segundo trimestre deste ano e divulgados nos últimos dias mostram que em vários casos os estoques cresceram bastante de 2012 para cá. É um movimento normal do ciclo dos negócios, especialmente em um trimestre que foi complicado para todos os setores, e que se reflete em uma velocidade de vendas menor e em uma participação maior dos imóveis prontos nas carteiras das construtoras.

O aumento dos estoques ocorre em diversas cidades, incluindo Curitiba. Em dezembro do ano passado, havia 10,4 mil unidades novas (incluindo prontas e lançadas) em estoque em Curitiba. Em junho, eram mais de 12,2 mil, o equivalente a 32% de tudo que foi lançado desde dezembro de 2008, segundo levantamento da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-PR).

Para algumas construtoras, a elevação nos estoques, calculados com os valores de mercado de seus lançamentos, beira os 30% em dois anos. A Tecnisa, por exemplo, tinha no fim do segundo trimestre de 2012 R$ 2,2 bilhões em apartamentos à venda em todo o país. No segundo trimestre deste ano, o valor já era de R$ 2,9 bilhões, uma alta de 31%. No mesmo período, a participação das unidades prontas no total ofertado passou de 6,4% para 12%.

No caso da Gafisa, outra empresa de capital aberto, a alta no estoque foi de 23% em dois anos, passando de R$ 1,8 bilhão para R$ 2,3 bilhões. No período, o porcentual de unidades prontas passou de 6,9% para 13,5%. Mesmo para construtoras que conseguiram manter estoques estáveis, não foi fácil evitar a maior participação dos prontos na carteira. Foi o caso da Brookfield, que tem hoje 13% de apartamentos prontos para morar em seu estoque, contra 9,6% há dois anos.

Outro indicador que mostra a temperatura do setor é o que mede a velocidade de vendas sobre a oferta (VSO). Ele indica o porcentual de unidades vendidas em relação ao que a construtora colocou à venda no período. No segundo trimestre, o VSO da Tecnisa, por exemplo, foi de 8%, ante 22% no mesmo período do ano passado.

Ajuste

O ajuste do setor imobiliário inclui uma maior seletividade na hora de fazer lançamentos e um esforço para acelerar as vendas. Na contramão da maioria das construtoras, a Cyrela encerrou o segundo trimestre deste ano com VSO de 33%, bem acima do resultado do mesmo período no ano passado – 22,2%. As unidades prontas não comercializadas em Curitiba somam R$ 350 milhões. "Estoque é o nosso maior ponto de atenção neste momento. Ainda está um pouco acima do nível que gostaríamos", afirma o diretor comercial da Cyrela, Brazil Realty em Curitiba, Felipe Silveira.

Como estratégia, a empresa reestruturou sua equipe de vendas na capital, trazendo profissionais que atuavam em outras cidades para ajudar na comercialização dos estoques. Em todo o país, a Cyrela reduziu em 49,5% os lançamentos no segundo trimestre deste ano em relação ao segundo trimestre do ano passado.

Vendas

Feirões e promoções criam oportunidade para comprador negociar

Em junho deste ano, Curitiba tinha R$ 5,1 bilhões em unidades novas à espera de um comprador, o maior volume do último ano. Apesar da grande oferta e da queda de 0,51% no preço do metro quadrado de imóveis novos em junho, a capital ainda acumula a maior alta do país nos últimos 12 meses – 19,1% -, segundo o Índice FipeZap, que acompanha a variação do valor médio do metro quadrado de imóveis à venda em 16 cidades brasileiras.

Uma das estratégias das construtoras vem sendo um maior esforço para reduzir os estoques através de campanhas promocionais para atrair os consumidores, mesmo que isso signifique redução da margem das empresas. "Os estoques representam um custo grande para as construtoras. Essa pressão faz com que as elas recorram a promoções e descontos. O que é um problema para alguns é uma oportunidade para outros", ressalta o consultor em mercado imobiliário Ricardo Reis.

As ações de marketing trazem facilidades de pagamento e descontos reais no valor dos imóveis. A segunda edição da campanha Seleção Tecnisa de descontos e condições especiais terminou ontem. A ação promocional reuniu empreendimentos residenciais e corporativos exclusivos da Tecnisa – como o HUB, no Centro, e do Equilíbrio, no Champagnat, por exemplo –, além de unidades feitas em parceria com outras construtoras, como a Monarca e a Stuhlberger. A incorporadora PDG, que tem conseguido reduzir seus estoques, também está com uma grande campanha de descontos. Ao todo são mais de 5 mil unidades em todo o país.