Mercado secundário é o próximo passo do crédito imobiliário do Brasil

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Enquanto os títulos do crédito imobiliário de alto risco americano - "o subprime" - preocupam economistas e sacodem as bolsas de valores de todo o mundo, o Brasil comemora crescimentos recordes na concessão de financiamento para imóveis e aguarda ansioso a expansão do mercado secundário de dívidas da casa própria.

Os dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança (Abecip) mostram uma expansão quase geométrica: o volume de recursos emprestados em julho deste ano foi 94,7% maior do que no mesmo mês do ano passado. No acumulado do ano, o crescimento já está na casa dos 72% em relação a 2006, ano que já havia fechado com alta de 92,5% sobre 2005.

- Nossa expectativa é que, nos próximos três ou quatro anos, os recursos continuem crescendo. Esperamos fechar este ano com algo em torno de R$ 15 bilhões de financiamentos - diz José Pereira Gonçalves, superintendente técnico da Abecip, elevando em 25% a estimativa de R$ 12 bilhões feita pela entidade no início do ano.

Neste novo cenário, os problemas dos candidatos a mutuários mudaram. No lugar da fila de espera por um empréstimo a questão agora é escolher entre as inúmeras e diferentes linhas de créditos disponíveis no mercado .

Longe de preocupar, por causa do (mau) exemplo americano, a expansão do crédito imobiliário brasileiro é situada pelos especialistas a quilômetros de distância do problema de financiamento da casa própria das terras do Tio Sam. A começar porque, passados dez anos de sua criação, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), base para securitização de dívidas com imóveis, não deslanchou. Nesse tempo todo, o volume total de operações com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ficou na metade dos R$ 10 bilhões que eram esperados apenas nos dois primeiros anos do sistema.

Culpa das condições macroeconômicas, que acabaram deixando o mercado de crédito imobiliário brasileiro a mais de uma década de distância do americano. Nos últimos 15 anos, enquanto os EUA reduziram os juros que impulsionam o crédito, o Brasil - ao contrário - precisou manter as taxas mais altas do mundo para enfrentar crises externas, conter a inflação e garantir a estabilidade da moeda. Os financiamentos ficaram caros para o consumidor e os recebíveis imobiliários não atraíram investidores, ante a alta rentabilidade dos títulos do governo.

Só recentemente, com a 'casa arrumada" no que se refere a fundamentos macroeconômicos, o país conseguiu espaço para reduzir juros e dar combustível ao crédito.

- O SFI não deslanchou. Já existe um mercado, mas é pequeno, nem sombra do que pode ser. A gente está se preparando para isso, com a padronização dos contratos. O sistema ainda virá no momento seguinte e vai ser muito importante - diz José Domingos Vargas, superintendente regional da Caixa no Rio.

Especialista em olhar os dados macros pelo viés estreito do bolso do consumidor, o economista Miguel Ribeiro de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional de Executivos de Finanças (Anefac) também espera com otimismo o crescimento do mercado secundário de crédito imobiliário.

- Para os bancos, já existe alguma coisa de securitização, mas muito pequena. Hoje, o mutuário não consegue refinanciar seu empréstimo, fazer uma segunda hipoteca. E é bom e correto que consiga - diz ele.

- Se o imóvel vale 100 e um banco financiou 70%, porque ele não pode levantar os outros 30% em outro banco? Ou ainda: se eu já paguei 50% do imóvel, porque não conseguir um empréstimo dando como garantia a parte que quitei? Num futuro próximo, essas operações serão feitas no Brasil, porque é o que se pratica no resto do mundo. Nós só estamos defasados em relação a isso - explica Ribeiro de Oliveira.

Do ponto de vista dos financiadores, o cenário não é muito diferente, como revela o superintendente da Abecip.

- O SFI não é significativo, o volume de securitização não chegou a R$ 5 bilhões e por vários motivos. De 1997 para cá, enfrentamos várias crises econômicas e a ampliação dos juros vai contra o processo de securitização. Só agora começamos a ter taxas mais compatíveis com esse tipo de operação.

Ele também fala da necessidade de padronização dos contratos, porque como são operações de grande volume, comprar crédito de vários bancos com cláusulas contratuais diferentes se torna muito trabalhoso.

Outro entrave, segundo Pereira, são as regras do sistema financeiro do país, que exigem, por exemplo, que os bancos apliquem 65% dos seus depósitos de poupança em crédito habitacional.

- O banco que não mantém essa relação está desenquadrado. É um modelo que precisa ser repensado, ficar livre dos entraves. O sistema vai deslanchar quando bancos se livrarem das amarras - prevê.

Crédito farto e barato

Ninguém acredita que possa se repetir aqui o problema americano, porque as últimas medidas de ampliação de acesso ao crédito imobiliário no Brasil foram queda dos juros e aumento dos prazos e do valor do imóveis contemplados pelas linhas mais baratas.

Mas, diferente do que ocorre no "subprime" americano, as exigências de garantias de pagamento dos candidatos a mutuários estão mantidas. O que se espera por aqui não é crédito de risco, mas crédito mais farto e barato, já que os títulos de dívidas imobiliárias tendem a atrair bancos e outros grandes investidores como fundos de pensão.

- Por que o banco que financia meu imóvel precisa esperar até que eu pague? Ele pode vender aquele papel - explica Pereira.

Ribeiro de Oliveira até lamenta que os problemas com crédito imobiliários nos EUA traga uma imagem negativa destas operações e acabe atrasando um pouco mais o processo no Brasil.

- O mercado americano sabe que emprestar para pessoas com boa capacidade de pagamento traz retorno baixo. Por isso, investiu em mutuários de risco, porque com o mercado aquecido, se a pessoa não conseguisse pagar, o imóvel era retomado. Mas a inadimplência cresceu, os preços dos imóveis despencaram e as garantias ficaram insuficientes para cobrir dívidas. No Brasil, os bancos visam segurança, pedem garantias maiores, olham a capacidade de pagamento, não deixam prestação passar de 20% a 25% da renda e raramente financiam 100% do imóvel -compara Oliveira.

- A situação dos EUA é um caso muito particular desencadeado por um certo exagero. Foram empréstimos suplementares concedidos a pessoas que não tinham histórico de pagamento favorável a arcarem com taxas maiores e isso foi feito de forma exagerada - completa Pereira, da superintendente da Abecip.

Regras do SFI foram fundamentais

Mas se até agora a securitização teve impacto pequeno no mercado e as poucas operações realizadas foram mais ligadas a grandes empreendimentos comerciais, como shoppings centers, as mudanças de regras criadas para viabilizar foram fundamentais para o mercado como um todo e ajudaram a impulsionar os créditos tradicionais, baseados principalmente no Sistema Financeiro de Habitação, nosso velho e bom SFH.

A figura da alienação fiduciára - que mantém o imóvel no nome do agente financeira e facilita a retomada em caso de inadimplência - e a melhora do arcabouço jurídico, como o fim do incontroverso (em caso de ação judicial, o mutuário precisa especificar o ponto do qual discorda e só tem direito a suspender o pagamento daquela parte da prestação) foram incorporadas pela maioria das linhas de crédito. E junto com a estabilidade da moeda, juros reais de um dígito e aumento dos prazos de pagamento estão produzindo o espetáculo do crescimento do setor.

- Os astros se alinharam. Imaginava-se que o modelo de crédito imobiliário que a gente tinha fosse perdendo fôlego, isso não aconteceu e é ótimo. O importante é dar o crédito - diz Pereira.