Preço de usado sobe, mas vendas patinam

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Com os preços médios em um patamar histórico muito próximo ao dos imóveis novos e as condições de crédito menos favoráveis, os usados estão perdendo terreno no mercado imobiliário de Curitiba. Dados do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR) mostram que o índice de vendas em 2012 está bem abaixo da média histórica. No último mês, o indicador de Venda de Usado Sobre Oferta (VUSO) foi de 4,8%, quase dois pontos porcentuais abaixo na comparação com o mesmo período de 2011. A média dos últimos 12 meses ficou em 4,5%, contra 6,1% no período de dezembro de 2010 a novembro de 2011.

A queda é explicada como um reflexo natural da acomodação geral do setor imobiliário, mas também se explica por uma lógica de mercado: os usados estão cada vez menos competitivos.

Historicamente, a diferença média do preço do metro quadrado dos imóveis novos e dos usados sempre se manteve em torno de 20%. Hoje essa diferença caiu para 10% e, em casos pontuais, em alguns bairros da capital, há imóveis usados com preço acima das unidades recém lançadas.

"Quem define o preço é o proprietário de acordo com o mercado. Ele vê que o vizinho vendeu o apartamento por R$ 250 mil. Aí ele pensa: ‘mas o meu tem banheira e o dele não’, e aumenta um pouco o preço. Isso vai jogando os valores para cima. Até o ano passado, o mercado estava crescendo e havia demanda. Os imóveis antigos também têm mais área privativa. Com isso, o preço praticamente encostou no do mercado de novos", aponta o economista Fábio Tadeu Araújo, sócio da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, consultoria especializada no setor de imóveis.

"Realmente os imóveis usados tiveram um acréscimo de preço muito grande nos últimos anos em função do próprio mercado. O crédito aumentou nos dois segmentos e, enquanto o mercado estava bom, todos estavam comprando. Mas, com essa acomodação para um patamar de estabilidade, o comprador fica mais seletivo. Como o financiamento para os novos são facilitados – com prazos maiores e taxas de juros menores – alguns compradores acabam optando pela compra do imóvel novo", explica o presidente do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), Luiz Fernando Gottschild.

Fábio explica que, há três anos, o mercado de usados tinha em média 10 mil unidades disponíveis para venda; atualmente, são 16 mil. Hoje vende-se por mês os mesmos 500 imóveis que eram vendidos em 2009, mas o índice de velocidade de vendas cai, é natural. Para se manter no mesmo patamar seria preciso vender 800 unidade, um acréscimo de 60%.

"Embora todos os outros fatores existam, esse é um fator definitivo, concreto. A velocidade cai, mas isso não significa crise, vai continuar vendendo, mas em um novo patamar", prevê.