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O Brasil está no limiar de uma profunda transformação no setor imobiliário, impulsionada pela modernização do Cadastro Imobiliário Brasileiro. Este avanço, que integra bases públicas e cartoriais de forma digitalizada, não apenas eleva a segurança jurídica das transações, mas também é visto por especialistas como o passo definitivo para reduzir drasticamente a histórica informalidade do mercado e aprimorar a capacidade de fiscalização dos municípios.
A unificação de dados essenciais, como registros de imóveis, informações tributárias, georreferenciamento e zoneamento municipal, começa a eliminar as divergências estruturais que durante décadas dividiram o "mundo registral" e o "mundo fiscal", gerando insegurança e litígios.
A ruptura necessária para a segurança jurídica
Em entrevista, o advogado Airton Thiago Cherpinsky, sócio fundador da Costodio & Cherpinsky – sociedade de advogados, com atuação em Direito Imobiliário, avalia que essa modernização representa uma ruptura inadiável.
“Com a integração cadastral, o Brasil finalmente caminha para o fim da informalidade imobiliária. Imóveis sem matrícula, terrenos com origem duvidosa ou áreas com sobreposição deixarão de ter espaço. O novo cadastro traz transparência e impede que a desordem continue se perpetuando”, afirma o especialista.
Consequentemente, o impacto direto no Direito Imobiliário e na dinâmica de mercado é vasto.
Impactos Diretos da Modernização do Cadastro Imobiliário
1. Segurança Jurídica Reforçada
Registros mais precisos, garantidos pela integração de dados e georreferenciamento, reduzem drasticamente litígios por inconsistências de metragem, titularidade ou localização. Assim, as transações imobiliárias tornam-se inerentemente mais seguras.
2. Regularizações aceleradas e desburocratizadas
Sistemas digitalizados permitem detectar incongruências cadastrais imediatamente, o que facilita a geração de certidões e o acompanhamento de processos de regularização.
3. Tributação mais precisa e justa
Municípios passam a ter maior capacidade de atualizar a base de cálculo de impostos como IPTU e ITBI. O cruzamento de dados com outras bases públicas reduz brechas para declarações subavaliadas, combatendo a evasão fiscal.
4. Planejamento urbano qualificado
A base georreferenciada é um instrumento poderoso para a gestão pública, ajudando a identificar ocupações irregulares, áreas de risco e potenciais zonas de expansão com maior precisão. Esse nível de detalhe impacta direta e indiretamente discussões judiciais sobre uso do solo e desapropriações.
Desafios e próximos passos
Apesar do avanço promissor, a implementação do novo cadastro ainda apresenta desigualdades entre os municípios, que enfrentam diferentes níveis de capacidade tecnológica. Também exige investimentos contínuos em infraestrutura e atenção rigorosa à proteção de dados, em consonância com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).
Mesmo com esses desafios, a expectativa é de que o novo cadastro inaugure uma era de maior transparência e previsibilidade no setor. Como sintetiza Airton Thiago Cherpinsky, “o mercado imobiliário brasileiro está deixando para trás a lógica do papel e da informalidade para entrar definitivamente na era da informação integrada”.
Pergunta Jornalista Gazeta do Povo:
Considerando a desigualdade tecnológica dos municípios, qual é o principal risco para que essa modernização não atinja seu potencial máximo de reduzir a informalidade?
Advogado Airton Thiago Cherpinsky: O principal risco reside na falta de interoperabilidade e adesão uniforme. Se grandes centros urbanos adotam o sistema plenamente, mas pequenos municípios ficam de fora por limitação tecnológica ou falta de investimento, a informalidade simplesmente se desloca. A eficácia nacional depende de um plano de nivelamento tecnológico e de capacitação contínua dos servidores municipais, garantindo que a base de dados seja robusta e completa em todo o território nacional.
Pergunta Jornalista Gazeta do Povo:
Na sua visão, o que muda na prática para o cidadão comum que busca comprar ou vender um imóvel nos próximos anos com esse cadastro integrado?
Advogado Airton Thiago Cherpinsky: Para o cidadão, a mudança será em termos de segurança e celeridade. Hoje, muitas transações exigem um longo processo de checagem para conciliar as informações da matrícula (cartório) com as informações fiscais (prefeitura). Com a integração, as inconsistências serão detectadas e corrigidas mais rapidamente ou, idealmente, eliminadas na origem. Consequentemente, a emissão de certidões será facilitada, reduzindo o tempo e o custo do due diligence imobiliário, tornando a compra e venda menos arriscada e mais rápida.
Pergunta Jornalista Gazeta do Povo:
Como a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) se encaixa nesse cenário de integração massiva de informações cadastrais e tributárias?
Airton Thiago Cherpinsky: A LGPD impõe uma camada fundamental de responsabilidade. A integração de dados, por mais útil que seja para a gestão e fiscalização, deve ser feita com rigoroso respeito à finalidade e à segurança. As bases de dados integradas contêm informações pessoais sensíveis (como titularidade e dados financeiros). Isso exige que os sistemas utilizem as melhores práticas de criptografia, acesso restrito e mecanismos claros de rastreabilidade. A modernização deve caminhar lado a lado com a governança de dados, garantindo que o combate à informalidade não se transforme em um risco à privacidade do cidadão.
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