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O mercado imobiliário está em transformação e exige que as grandes seguradoras que atuam com produtos locatícios, como o seguro-fiança, estejam atualizadas sobre as principais mudanças legislativas. Após a sanção da Lei nº 15.040/2024, o novo Marco Legal dos Seguros, que entrará em vigor em dezembro de 2025 e diante da recente discussão sobre o despejo extrajudicial (PL 3999/2020), essas alterações impactam diretamente o setor e demandam adaptações rápidas e estratégicas.
O mercado de locações imobiliárias no Brasil está em constante evolução, impulsionado por essas mudanças legais e pela busca por maior segurança jurídica para locadores e locatários.
Nesse contexto, o Direito Securitário ganha protagonismo, especialmente para as seguradoras que oferecem o seguro-fiança. Estar atento às atualizações e dominar o conhecimento técnico são diferenciais competitivos fundamentais.
Despejo extrajudicial: um olhar sobre o PL 3999/2020
Um dos temas mais aguardados pelo setor é a possibilidade do despejo extrajudicial, objeto do Projeto de Lei nº 3999/2020. Esse projeto, ainda em tramitação, propõe a desjudicialização do processo de desocupação do imóvel em casos de inadimplência, permitindo que o procedimento seja realizado de forma mais ágil, diretamente em cartório, sob a supervisão de um tabelião de protesto.
Para as seguradoras que operam com seguro-fiança, a aprovação desse PL representa uma mudança significativa. A expectativa é que a medida reduza o tempo e os custos na recuperação dos imóveis, impactando positivamente a sinistralidade e aumentando a eficiência dos processos de regresso. É essencial que as seguradoras já estejam avaliando os efeitos dessa potencial alteração na precificação de riscos e na formulação de seus produtos. A capacidade de adaptação rápida a esse novo cenário será um diferencial competitivo.
Garantias locatícias: entendendo as opções e suas implicações
O mercado oferece diversas modalidades de garantia para contratos de locação, cada uma com suas características, vantagens e riscos. Conhecer essas opções a fundo é essencial para as seguradoras, visando segurança e eficiência nas transações:
• Seguro-fiança: Uma das opções mais modernas e seguras, o seguro-fiança substitui a figura do fiador e elimina a necessidade de caução. A seguradora assume o risco de inadimplência do locatário, garantindo ao locador o recebimento dos aluguéis e encargos em caso de não pagamento.
Seu principal benefício é a agilidade e desburocratização para todas as partes envolvidas.
• Caução: Geralmente exigida em dinheiro (equivalente a até três meses de aluguel) ou bens, a caução visa cobrir eventuais débitos do locatário. Entretanto, sua efetividade pode ser limitada em casos de inadimplência prolongada, e o processo de resgate pode ser lento e burocrático.
• Fiança tradicional: Requer que o locatário apresente um fiador com imóvel próprio, livre e desembaraçado. Embora seja uma garantia bastante utilizada, pode ser um obstáculo para muitos locatários, além de representar riscos e potenciais entraves judiciais para o fiador.
Para as grandes seguradoras, não basta apenas comercializar o seguro-fiança; é fundamental educar o mercado e os corretores sobre seus benefícios, destacando a segurança jurídica e a comodidade do produto em comparação com as outras garantias.
O novo Marco Legal dos Seguros: desafios e oportunidades para o setor
Com a sanção da Lei nº 15.040/2024, o novo Marco Legal dos Seguros terá vigência prevista para dezembro de 2025, e o setor securitário brasileiro entra em uma nova fase. Essa legislação moderna revoga dispositivos do Código Civil relacionados a seguros e traz avanços importantes, como a digitalização dos serviços, a proteção de dados, a transparência na relação com o consumidor e maior flexibilidade na oferta de produtos.
Essas mudanças exigem das seguradoras, inclusive das que atuam com seguro-fiança, uma revisão cuidadosa de cláusulas contratuais, adaptação de processos internos e capacitação das equipes para atender às novas exigências. Antecipar-se a essas transformações será fundamental para manter a competitividade e a conformidade regulatória.
Com a chegada do novo Marco Legal dos Seguros e a possível aprovação do despejo extrajudicial, o advogado Airton Thiago Cherpinsky explica como essas mudanças devem transformar o mercado de locações e o papel das seguradoras no Brasil.
Entrevista: Airton Thiago Cherpinsky analisa o impacto das novas leis no seguro-fiança e os desafios para as seguradoras
1. Com a possível aprovação do PL 3999/2020 e a introdução do despejo extrajudicial, quais os principais desafios e oportunidades que as grandes seguradoras de fiança locatícia podem esperar em termos de redução de sinistralidade e otimização de processos de regresso?
A introdução do despejo extrajudicial representa uma transformação significativa para o mercado de seguro-fiança. As seguradoras devem se preparar para um cenário de grandes oportunidades, mas também de desafios operacionais.
Oportunidades:
• Redução drástica da sinistralidade: A principal vantagem é a celeridade na recuperação do imóvel. Atualmente, um processo de despejo judicial pode levar de 6 a 18 meses. Com o procedimento em cartório, a expectativa é que a desocupação ocorra em poucos meses, impactando diretamente a sinistralidade.
• Otimização do processo de regresso: Com a desocupação mais rápida, a seguradora pode iniciar a ação de regresso contra o locatário inadimplente e seus garantidores muito antes, aumentando a probabilidade de recuperação dos valores pagos.
• Precificação mais competitiva: A redução do risco e da sinistralidade permitirá recalibrar a precificação do seguro-fiança, tornando o produto mais acessível e competitivo.
• Aumento da atratividade do produto: A agilidade na resolução de sinistros torna o seguro-fiança ainda mais atrativo para os locadores, consolidando o produto como a garantia mais eficiente do mercado.
Desafios:
• Adaptação operacional e jurídica: Será necessário estruturar novos fluxos operacionais, treinar equipes internas, criar parcerias com escritórios de advocacia especializados e desenvolver roteiros claros para atuação junto aos tabelionatos.
• Custos cartorários: Embora o processo seja mais rápido, envolverá custos com notificações e procedimentos em cartório, que deverão ser mapeados e provisionados.
•Risco de judicialização: Nos primeiros anos, é provável que surjam discussões judiciais sobre a constitucionalidade e legalidade do despejo extrajudicial, exigindo teses jurídicas sólidas.
• Necessidade de padronização: Será fundamental trabalhar junto a entidades de classe e órgãos reguladores para padronizar os procedimentos nos cartórios e evitar insegurança jurídica.
2. Considerando a diversidade de garantias locatícias (seguro-fiança, caução e fiança tradicional), de que forma as seguradoras podem educar melhor o mercado e os corretores sobre os benefícios e a segurança jurídica do seguro-fiança?
A estratégia passa por um marketing jurídico comparativo:
• Em relação à fiança tradicional, o argumento central é a eliminação do risco de o fiador se tornar insolvente ou ter seu bem de família protegido pela impenhorabilidade, frustrando a execução.
• O seguro-fiança oferece uma garantia profissional, com liquidez e solvência asseguradas por uma instituição regulada.
• Comparado à caução em dinheiro, cujo valor limitado a três meses de aluguel pode ser insuficiente para cobrir todos os prejuízos, o seguro-fiança oferece coberturas mais amplas e adequadas ao risco real do contrato.
• O grande diferencial é a análise de risco profissional realizada pela seguradora, funcionando como um selo de qualidade para o locatário e oferecendo ao locador uma camada de segurança estruturada.
3. Diante da entrada em vigor da nova Lei nº 15.040/2024, quais seriam os pontos mais críticos que as seguradoras de grande porte devem monitorar e se preparar?
• Revisão contratual sob a ótica da transparência: O novo marco eleva o dever de informação, exigindo apólices redigidas em linguagem clara e acessível. Cláusulas sobre riscos excluídos, obrigações do segurado e procedimentos de aviso devem ser inequívocas.
• Digitalização dos serviços: Todos os processos, da emissão à gestão de sinistros, devem ser digitais, juridicamente seguros e em conformidade com a LGPD.
• Liberdade contratual e inovação: A legislação permite criar produtos mais flexíveis e personalizados, mas a oferta de coberturas deve respeitar a boa-fé objetiva e a função social do contrato. A governança interna precisa garantir conformidade total com o novo cenário regulatório.
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