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A renovação de um contrato de aluguel é um momento decisivo para a saúde financeira de um negócio ou para a estabilidade de uma residência. Estudos do setor mostram que cerca de 60% dos contratos imobiliários precisam passar por algum tipo de renegociação ao se aproximarem do término do prazo, tornando o processo de renovação uma etapa estratégica e cheia de detalhes legais que podem impactar diretamente o locatário ou locador.
Segundo o advogado Kleber Francisco Alves, do escritório Popp Advogados, especialista em Direito Imobiliário, “renovar um contrato de aluguel exige conhecimento profundo da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e a adoção de estratégias legais que garantam segurança, previsibilidade e continuidade da relação locatícia”.
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1. O Direito de Renovação: ação renovatória e lei do inquilinato
O principal instrumento de proteção do locatário em contratos comerciais é a Ação Renovatória. Para exercer esse direito, o locatário deve atender a requisitos específicos previstos na lei:
- Prazo mínimo: o contrato deve ser escrito e por prazo determinado.
- Prazo da locação: o locatário deve explorar o mesmo ramo de atividade no imóvel por, pelo menos, três anos ininterruptos.
- Prazo total: a soma do contrato atual com aditivos anteriores precisa totalizar cinco anos ou mais.
- Prazo judicial: a Ação Renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato, sob pena de perder o direito.
2. Estratégias de renegociação: antecipação e dados
De acordo com Kleber Francisco Alves, a melhor forma de garantir uma renovação tranquila é buscar renegociação antecipada e baseada em dados:
- Antecipação é poder: iniciar as conversas com antecedência evita pressões de prazo e demonstra boa-fé. É essencial se atentar ao prazo legal de propositura da Renovatória (entre um ano e seis meses antes do término do contrato).
- Argumentação com dados: apresentar pesquisas de mercado confiáveis sobre aluguéis semelhantes ajuda a negociar reajustes mais justos.
- Revisão de cláusulas: o momento da renovação é ideal para ajustar cláusulas antigas, como modalidade de garantia ou responsabilidades sobre benfeitorias.
Kleber reforça: “Se o locatário possui histórico de bom pagador, isso deve ser usado como argumento para negociar condições mais equilibradas e seguras”.
3. O dilema do reajuste e a ação revisional
A cada três anos de contrato, a Lei do Inquilinato permite que locadores e locatários solicitem judicialmente a Revisão do Aluguel, quando o valor está muito acima ou abaixo do mercado.
- Quando usar: se os índices de reajuste aplicados (como IGP-M) não acompanharam a valorização ou desvalorização do imóvel.
- Como funciona: a Ação Revisional ajusta o valor do aluguel ao preço justo, determinado por perícia judicial, sem interferir na renovação do contrato em si.
4. Cuidados essenciais ao finalizar a negociação
Para garantir segurança jurídica, é fundamental documentar todos os termos da renovação:
- Novo contrato ou termo aditivo: preferencialmente um novo contrato com prazo determinado; caso seja aditivo, detalhar novas condições, reajustes e vigência.
- Registro no cartório (averbação): especialmente para contratos comerciais, assegura o direito de preferência e a renovação perante terceiros.
- Escolha do índice de reajuste: discutir a substituição de índices voláteis (como IGP-M) por alternativas mais estáveis (IPCA/IBGE ou híbridos).
Segundo Kleber, “um planejamento estratégico aliado a conhecimento legal transforma um momento de incerteza em oportunidade de negociação segura e transparente”.
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Entrevista com o advogado Kleber Francisco Alves
1. Jornalista GPBC: Quais são os direitos mais importantes que o locatário deve conhecer ao buscar a renovação de um contrato comercial?
Adv. Kleber: O principal é a Ação Renovatória, prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Ela garante que o locatário que cumpre requisitos como prazo mínimo de exploração do negócio e tempo total de contrato possa exigir judicialmente a renovação, protegendo assim o fundo de comércio que construiu.
2. Jornalista GPBC: Quais estratégias legais podem ser adotadas para negociar a renovação de forma segura e eficiente?
Adv. Kleber: O ideal é buscar a renegociação antecipada, iniciando as conversas com antecedência (observar prazo legal da Ação Renovatória), apresentar dados de mercado confiáveis para justificar reajustes justos e revisar cláusulas que possam estar desatualizadas ou onerosas. Essa abordagem aumenta a previsibilidade e evita litígios.
3. Jornalista GPBC: Em que situações o locatário ou locador deve recorrer à Justiça para reajustar o aluguel?
Adv. Kleber: Através da Ação Revisional, quando o valor do aluguel está muito acima ou abaixo do mercado. Esse processo permite ajustar o valor de forma justa, sem afetar a renovação do contrato, e geralmente envolve perícia judicial para definir o preço correto.
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