A melhor saída sempre é a negociação

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Quem paga aluguel sabe que, a cada 12 meses, em geral, o valor pago sofre mudanças de acordo com índice que já está previsto no contrato. O indexador mais usado é o Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), medido pela Fundação Getúlio Vargas, que nos últimos 12 meses apresentou variação acumulada de 7,82%. No entanto, além do reajuste previsto no contrato, o valor mensal pelo uso do imóvel pode ser revisado, caso locador ou locatário queiram discutir os valores, tanto para aumento quanto para diminuição do preço.

O primeiro ajuste de preço da taxa, o reajuste, corresponde à atualização monetária do valor. "O reajuste é pactuado em contrato e normalmente ocorrem uma vez a cada doze meses. A revisão significa recolocar o valor do aluguel no nível do mercado", explica a advogada Vanessa Queiroz Ponciano, do escritório de advogados Schiebler, Ponciano e Stankievicz. A revisão do aluguel pode ocorrer de forma amigável, quando é feito um acordo entre as partes, ou judicialmente.

"A revisão do aluguel poderá ocorrer em qualquer tempo ou quando o valor do aluguel for divergente ao praticado no mercado. As partes devem tentar um acordo e em caso negativo, poderão se valer da via judicial", completa a advogada.

Amigável

No entanto, propor a ação revisional do aluguel não depende apenas da vontade do proprietário em atualizar o aluguel. Entre os requisitos mais importantes para o início dessa ação estão possuir provas de que o valor está defasado e ter passado pelo menos três anos do último ajuste de aluguel.

"O proprietário não pode fazer nenhum tipo de mudança no valor, além daquele previsto em contrato, sem avisar o inquilino. Essa imposição de valor é proibida", frisa Luiz Fernando Gottschild, presidente do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar).

"A negociação amigável pode ocorrer em qualquer momento do contrato. Se o locador acha que o preço está defasado, é possível mudar. No entanto, isso costuma acontecer em contratos mais antigos, com mais de três ou quatro anos", comenta Gottschild.

A negociação amigável, tanto para aumentar quanto para diminuir o valor do aluguel, leva em conta o histórico do contrato. "Se durante a vigência do contrato, existiu uma boa relação com o locatário, se ele sempre pagou o aluguel e outras taxas dentro dos prazos estabelecidos e se houve zelo com o imóvel, costuma haver acordos", lembra a advogada Vanessa Queiroz.

Mudança do valor exige documentação renovada

Se o valor da taxa mensal foi negociado, é essencial que a mudança conste no contrato, por meio de um termo de aditamento. "Qualquer reajuste que for feito e não seguir o índice proposto no contrato deve ser descrito em um termo de aditamento ao contrato, que é a ferramenta que estabelece o novo valor de aluguel. Esse documento precisa ser assinado pelos fiadores. Do contrário, os fiadores são respondem pela diferença entre o valor do contrato e o novo", explica o presidente do Inpespar, Luiz Fernando Gottschild.

A mudança de valor do aluguel que não é determinada por escrito também pode ser questionada pelo inquilino, que pode escolher não pagar. "Sempre que foi feita qualquer negociação, alteração, inclusão ao contrato de locação deve ser formalizado", endossa a advogada Vanessa Queiroz Ponciano.

"A assinatura desse termo indica que a decisão não foi unilateral, porque o proprietário não pode simplesmente começar a cobrar um novo valor", comenta a gerente-geral da Gonzaga, Lucia Shaicoski.

Negociação

Para as imobiliárias, a negociação entre as partes envolvidas no contrato de locação precisa levar em conta os preços exercidos no mercado. "A readequação do valor tem que levar em conta que o preço do aluguel está baseado na lei da oferta e procura", aponta a gerente. Por isso, é praxe que cada caso seja analisado separadamente. "Quando uma das partes quer mudar o valor, nós estudamos o valor que está sendo cobrado em imóveis com características semelhantes e conversamos com ambos, até que o valor seja acordado. Nesses casos, é raro que aconteça uma rescisão. Geralmente há acordo", explica.