Papelada
Documentos para a instalação do condomínio:
Memorial descritivo.
Habite-se (expedido pela prefeitura)
Alvará de aprovação e execução da construtora
Vistoria do Corpo de Bombeiros
Alvará de instalação dos elevadores
Manual do proprietário
Projetos executivos de instalações elétricas, de para-raios e paisagismo
Mapeamento da rede de telefonia
Certificados de garantia.dos equipamentos (como elevadores, interfones e portões), com notas fiscais e manuais técnicos.
Fontes: Sandro Dudeck, da Octra Administradora, e Portal Síndico Net
Opinião
Engajamento é fundamental
André Luiz Junqueira, advogado especialista em direito imobiliário e consultor da Apsa Administradora de Condomínios, é autor do livro "Condomínios - Direitos & Deveres"
"É importante que os proprietários participem da primeira assembleia, que oficializa a instalação do condomínio. Em empreendimentos muito grandes, é comum poucas pessoas comparecerem e não haver o quórum mínimo de dois terços, necessário para a aprovação da minuta da Convenção. Também é fundamental que os proprietários se preparem para este momento. Conheçam o que diz a Convenção e troquem impressões com os vizinhos para chegarem à assembleia com a ideia do que desejam alterar, se este for o caso. Isso otimiza o processo.
Não existe obrigatoriedade legal, mas é recomendado que o condomínio solicite a presença de um advogado nesta assembleia. Ele poderá esclarecer dúvidas e orientar a discussão, que costuma não ser muito pacífica, já que os interesses individuais podem se confundir com os coletivos. Para a continuidade da gestão, a orientação é de que o condomínio tenha sua própria conta-corrente, desvinculada da administradora. Dessa forma, a possível mudança para uma nova empresa é facilitada."
Obra entregue, chaves na mão: é hora de ocupar o novo apartamento. Além de fazer a mudança e decorar a casa, este é, também, o momento em que os proprietários devem prestar atenção à instalação do condomínio.
Eleger o síndico, determinar regras de utilização dos espaços comuns e criar o CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) são questões que devem ser definidas o quanto antes para dar início à administração do condomínio e garantir boa convivência entre os novos vizinhos.
Orientação
As incorporadoras, responsáveis pela construção do empreendimento, costumam auxiliar os proprietários no processo de implantação do condomínio. Em geral, são elas que convocam a assembleia de instalação, onde os condôminos elegem o síndico e definem os membros do conselho consultivo.
"Nesta assembleia também é aprovada, ou solicitada a alteração, da convenção do condomínio, que foi previamente redigida e apresentada pela incorporadora", explica Sandro Dudeck, sócio-gerente da Octra Administradora de Condomínios.
A convenção é o documento com as informações que englobam todos os aspectos sobre como se dará a administração do empreendimento. Depois de aprovada, a convenção é registrada no Cartório de Registro de Imóveis junto com a inscrição do condomínio.
Algumas empresas vão além e oferecem o serviço de uma administradora de condomínios sem custos para os proprietários, como forma de dar suporte para o início das operações. "No período de três a seis meses após a entrega das chaves, de acordo com a complexidade do empreendimento, nossos clientes contam com esse apoio, para que possam gerir o empreendimento com tranquilidade", explica Eduardo Quiza, diretor de incorporações da Invespark Empreendimentos Imobiliários.
Por conta própria
Quando a orientação sobre os trâmites da instalação do condomínio não vem da construtora, a solução é buscar informações por conta própria. Foi o que fez o professor universitário e agora síndico Glauber Brante. Após cerca de um mês no novo imóvel, onde mora há dois meses, ele e os vizinhos sentiram falta da organização e foram à luta.
"Comecei a pesquisar na internet e segui orientações de um amigo que estava na mesma situação. Organizei a primeira reunião, que teve a participação de todos os moradores e também da construtora, que representou os imóveis ainda não ocupados", conta.
No encontro, Brante foi eleito síndico do empreendimento e os condôminos passaram a estudar o valor mínimo da taxa para que as primeiras contas do condomínio fossem quitadas. O próximo passo, explica o síndico, é contratar uma empresa especializada para dar continuidade ao processo de implantação. "Isso vai tornar a administração mais fácil e segura", completa.
Para funcionar
Os detalhes finais
Depois de eleito o síndico e aprovada a convenção, é hora de oficializar o condomínio junto à Receita Federal. O registro do CNPJ faz com que o empreendimento funcione aos moldes de uma empresa e possibilita a contratação de fornecedores e funcionários. "A inscrição no CNPJ transfere da construtora para o síndico a responsabilidade sobre o condomínio. A partir dele, os proprietários passam a autogerir o espaço onde moram", esclarece Sandro Dudeck.
Por fim, é realizada a vistoria das áreas comuns e a abertura de conta corrente bancária.
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