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Neoville, na Zona Sul de Curitiba, tem  condomínios internos de sobrados | Aniele Nascimento/ Gazeta do Povo
Neoville, na Zona Sul de Curitiba, tem condomínios internos de sobrados| Foto: Aniele Nascimento/ Gazeta do Povo

Ocupação

Modelo de implantação só funciona em grandes áreas

O bairro planejado é diferente de um condomínio fechado e também do loteamento. Nessa modalidade de empreendimento imobiliário, uma grande área da cidade – em geral distante do Centro, sem ocupação nem infraestrutura – é urbanizada para receber a construção de uma variedade de produtos, entre residenciais e comerciais.

A empresa que incorpora a área viabiliza a urbanização, infraestrutura de ruas, paisagismo e comercialização dos terrenos. Por se tratar de terrenos grandes e envolver obras de porte, incluindo integração ou demanda por transporte coletivo, além de promover o deslocamento de milhares de pessoas para novas moradias, os bairros planejados são feitos em acordo com as prefeituras locais, após consultas a regras e zoneamento da administração municipal. Habitualmente, a incorporadora promove obras de benfeitoria para a comunidade como contrapartida para o município.

Os bairros planejados costumam ser implantados em áreas com mais de 1,5 milhão de metros quadrados. O espaço pode abrigar condomínio residencial fechado, espaços de lazer, praças, quadras de esporte, locais para convivência, associação de moradores, clubes e unidades comerciais.

De 20 a 30%

É a diferença de valorização dos terrenos e imóveis nos bairros planejados em comparação com as regiões vizinhas, de acordo com os incorporadores desse tipo de empreendimento.

  • Variedade de imóveis é característica de bairros planejados
  • Praça central do Pedra Branca, onde áreas verdes e de convivência ganham importância

Infraestrutura, mobiliário urbano, ruas largas, calçamento, paisagismo e a intenção de criar senso de comunidade entre os moradores. Esses são os principais ingredientes para a formatação do bairro planejado, conceito diferente do loteamento e um produto ainda recente no urbanismo brasileiro.

Considerando o regramento do município, a empresa incorporadora desse tipo de empreendimento prospecta e planeja a ocupação de grandes áreas. "É um produto que envolve equipes multidisciplinares, incluindo arquitetos, paisagistas, urbanistas e até sociólogos. Planejar um bairro demanda um grupo de trabalho maior do que um projeto imobiliário comum", explica Juliano Maran, da Paysage Condomínios.

Interior

Cascavel e Londrina, no interior do Paraná, são cidades onde a Paysage está lançando bairros planejados com boa aceitação do mercado. Juliano Maran aponta os princípios que regem o empreendimento. "A organização do espaço é focada nas pessoas, privilegiando calçadas, ciclovias e áreas para convivência", diz. Integração com transporte público, design planejado para evitar poluição visual e oferta de serviços como internet sem fio também estão entre as premissas do produto.

"A intenção é que a urbanização seja consciente, incentivando o senso comunitário, tanto que os primeiros habitantes têm de formar uma associação de moradores, da qual todo mundo que vai residir ali deve fazer parte", indica Maran.

Curitiba

A capital paranaense tem um bairro planejado dentro da área do município. Implantado na Zona Sul pela empresa Canet Júnior, o Neoville ocupa área com um milhão de metros quadrados na CIC, entre as ruas Pedro Gusso e Avenida das Indústrias.

Lançado em 2008, o empreendimento integra imóveis construídos pela própria Canet Júnior e também terrenos à disposição para outras construtoras.

Cerca de 30% da área do Neoville já têm destino certo - são sobrados, edifícios com apartamentos e imóveis comerciais. O bairro tem três condomínios de sobrados, dois prontos e habitados e um em fase final de obras. Os outros 70% do empreendimento estão em comercialização. "Há lotes privativos, lotes em condomínio fechado para sobrados e espaços para construção comercial", enumera Douglas Massari, gerente comercial do empreendimento.

Ponta Grossa

Na região dos Campos Gerais, a cerca de 120 km da capital, a incorporadora Alphaville lançou, no início do ano, um loteamento com 690 lotes residenciais e 50 comerciais. O Terras Alphaville Ponta Grossa está em fase de obras de infraestrutura e deve ficar pronto em outubro de 2014. Instalado próximo a uma rodovia e à área industrial da cidade, que está em expansão, o loteamento é sucesso de vendas. Conta com área de mata preservada, clube e diversas benfeitorias.

O Terras Alphaville traz o DNA da Alphaville, que há 40 anos ergueu o primeiro empreendimento nesse modelo no Brasil. O Alphaville de Barueri virou sinônimo de bairro planejado. Na Grande Curitiba, onde incorporou o Alphaville Graciosa, em Colombo, a empresa estuda oportunidades para o lançamento de novos empreendimentos nas regiões de Pinhais e Santa Felicidade.

A experiência Pedra Branca

A pequena Palhoça, na região metropolitana de Florianópolis, em Santa Catarina, era considerada uma cidade dormitório até pouco tempo atrás. Pouca gente morava lá de fato – mas o inchaço populacional na capital daquele estado levou uma incorporadora a perceber a oportunidade de incentivar a moradia no município. O grupo prospectou um terreno amplo no local e doou uma parte para a construção do campus da Universidade do Sul de Santa Catarina (Unisul). "Com essa âncora, conseguimos trazer vida para o bairro e consolidar a proposta de empreendimento que privilegia as pessoas, com planejamento a longo prazo", diz Renato Ramos, diretor comercial do Pedra Branca.

A ocupação começou em 1999. Atualmente, cinco mil pessoas residem no Pedra Branca, mas o grupo planeja que o número chegue a 40 mil moradores até 2020.

Ramos explica que o objetivo é promover um retorno à experiência de vida em pequenas comunidades, como nas cidades do interior onde todos se conhecem. Para isso, a diversidade é importante. "Temos vários tipos de empreendimentos, vizinhos um do outro. Prédio comercial, escola, universidade, tudo fica perto dos núcleos residenciais. Queremos resgatar a sensação de morar em uma cidade pequena, onde dá para almoçar em casa com a família", exemplifica.

Dentro de um raio de 1,5 km, os habitantes do Pedra Branca devem ter à disposição todo tipo de serviço e comércio. "Este é nosso cálculo, por isso, incentivamos empresas a virem para cá. Já temos cerca de 60 instaladas", observa o executivo. Além disso, diz Ramos, para garantir qualidade de vida, as ruas do bairro planejado são compartilhadas entre pedestres, motoristas e ciclistas.

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