Compra de imóveis em construção

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Comprei um imóvel em construção, quase na fase de acabamento, de um particular. Ao fazer o contrato, apareceu um outro nome e o vendedor apresentou uma procuração alegando que podia tratar do negócio. Dei um sinal de R$ 20 mil e depois disso a negociação ficou ainda mais complicada. Como fiquei desconfiada, fui ver nos cartórios e ele tem o nome sujo. Enfim, como ele não terminava mais o imóvel e nunca mais apareceu lá com os pedreiros, tomei posse dele, mesmo sem ter todos os acabamentos prontos. Pedi para ele regularizar sua situação para que eu possa financiar o restante pelo banco, mas ele não se manifestou. O meu advogado mandou uma carta extrajudicial pedindo solução e nada. Agora estou com medo de perder a casa. O que devo fazer? Neusa Kussaba Resposta

Primeiramente, é preciso identificar qual foi o formato de contrato firmado entre as partes. Em caso de contrato de compra e venda de bens imóveis, segundo o Artigo 108 do Código Civil, para imóveis com valor acima de 30 vezes o salário mínimo, este deve ser celebrado através de escritura pública, sob pena de invalidade.

Os cartórios devem exigir do vendedor alguns documentos, a fim de verificar se este pode alienar o imóvel. É necessário que o vendedor apresente:

1) Certidão Negativa de Débitos (CND) expedida pelo INSS, caso seja empregador; 2) Certidão de Quitação de Tributos Federais e quanto à dívida ativa da união expedida em conjunto pela Receita Federal e pela Procuradoria Geral da Fazenda Nacional; 3) Certidão de feitos ajuizados (existência de ações contra a pessoa) em nome dos vendedores ou cedentes, obtida junto ao Ofício Distribuidor da Comarca onde residem, tanto federais como estaduais. Ademais, também se torna necessário o consentimento de seu cônjuge e apresentação de todas as certidões deste, exceto no regime separação total de bens.

Depois de celebrada a escritura pública, o comprador deve registrá-la no Registro de Imóveis competente, a fim de ter eficácia contra terceiros.

Esses procedimentos asseguram ao comprador a propriedade do imóvel, visto que, sem a escritura pública e o posterior registro o comprador não tem garantias de transferir a propriedade para seu nome, abrindo possibilidade de discussão judicial sobre a propriedade do imóvel.

No caso em apreço, caso o contrato tenha cumprido todos os seus pressupostos formais, o comprador pode promover a ação judicial por conta do descumprimento parcial, cumulada, a depender da situação, com perdas e danos, materiais e morais. Nesse sentido, é importante verificar se o contrato prevê alguma espécie de cláusula penal.

Todavia, a análise da questão pode resultar em outro caminho se o contrato não atendeu os pressupostos legais. Neste caso, a situação concreta, isto é, as características do fato é que determinarão as possibilidades de questionamento judicial.

De outro lado, se o contrato celebrado não foi o de compra e venda, mas de promessa de compra e venda, não há a necessidade de utilização de escritura pública como condição de sua validade; mas deve ser levado ao Registro de Imóveis competente para ter eficácia contra terceiros. Trata-se de uma modalidade contratual muito comum, quando se refere a negócios imobiliários, mas que exige atenção por parte do (promitente) comprador. Em caso de descumprimento, mesmo que não tenha sido registrado, pode o adquirente acionar judicialmente o vendedor, mas o tipo de questionamento dependerá das cláusulas constantes do contrato.

Em síntese, é necessário verificar com atenção que tipo de contrato foi celebrado e quais as cláusulas que o mesmo contém. Mas, se houver lesão a direito, o cidadão pode buscar a proteção do Poder Judiciário.

Fonte: Karla F. de Camargo Fischer, advogada e professora de Direito Civil das Faculdades Integradas do Brasil (Unibrasil).

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