Opção para quem deseja investir no mercado de locação comercial, o “Built to Suit” vem conquistando cada vez mais adeptos. Conhecida também como construção sob medida, a modalidade refere-se ao contrato de aluguel que é vinculado à construção ou a grandes reformas do imóvel a ser ocupado pelo inquilino.
Nela, o locador investe na obra – e na aquisição do terreno, quando necessário –, que será realizada de acordo com as especificações e necessidades de operação do locatário. Em contrapartida, o inquilino se compromete a permanecer no imóvel durante um período que faça valer a pena o aporte realizado, o que torna a negociação vantajosa para ambos.
Os contratos costumam ser de cinco a dez anos, em média, com direito à renovação. O mesmo ocorre com a demanda pelo imóvel, que geralmente é apresentada pelo inquilino. Ele pode solicitar à uma imobiliária, que media a negociação, ou diretamente ao investidor.
“Normalmente, essa demanda vem de empresas sólidas e com boa saúde financeira, como bancos, redes de farmácia e de fast food, para a expansão da rede”, explica Sergio Zimmermann, diretor executivo da Estruturar Expansão Imobiliária.
Quando a iniciativa da construção parte do proprietário da área/investidor, é fundamental que primeiro ele busque o inquilino para, então, construir o empreendimento, como ensina Jaime Peters, consultor da PG Imobiliária.
Isso evita arrependimentos futuros no sentido de o imóvel não corresponder às necessidades dos ocupantes ou de ficar muito tempo “parado” à espera de um inquilino.
Nos casos em que o proprietário dispõe da área, mas não do capital necessário para a construção do empreendimento, ele ainda pode buscar ou receber a proposta de um sócio investidor para efetivar o negócio.
Tipo de imóvel
Os imóveis contratados na modalidade “built to suit” costumam estar localizados em esquinas e serem compostos por lojas únicas ou por pequenos centros comerciais, conhecidos como strip malls. Nesses últimos, a loja âncora, ou seja, o inquilino que apresentou a demanda pelo imóvel, é a que costuma “startar” o investimento.
As demais lojas contribuem para antecipar o retorno do capital, mas, ao contrário das âncoras, têm seus contratos firmados nos mesmos termos dos aluguéis comerciais tradicionais.
