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Construção sob medida avança no mercado da locação comercial

Opção para investidores de pequeno a grande porte, modalidade tem no longo prazo dos contratos um de seus principais atrativos

  • Sharon Abdalla
. | Marcelo Andrade
. Marcelo Andrade
 
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Opção para quem deseja investir no mercado de locação comercial, o “Built to Suit” vem conquistando cada vez mais adeptos. Conhecida também como construção sob medida, a modalidade refere-se ao contrato de aluguel que é vinculado à construção ou a grandes reformas do imóvel a ser ocupado pelo inquilino.

Nela, o locador investe na obra – e na aquisição do terreno, quando necessário –, que será realizada de acordo com as especificações e necessidades de operação do locatário. Em contrapartida, o inquilino se compromete a permanecer no imóvel durante um período que faça valer a pena o aporte realizado, o que torna a negociação vantajosa para ambos.

Os contratos costumam ser de cinco a dez anos, em média, com direito à renovação. O mesmo ocorre com a demanda pelo imóvel, que geralmente é apresentada pelo inquilino. Ele pode solicitar à uma imobiliária, que media a negociação, ou diretamente ao investidor.

“Normalmente, essa demanda vem de empresas sólidas e com boa saúde financeira, como bancos, redes de farmácia e de fast food, para a expansão da rede”, explica Sergio Zimmermann, diretor executivo da Estruturar Expansão Imobiliária.

Quando a iniciativa da construção parte do proprietário da área/investidor, é fundamental que primeiro ele busque o inquilino para, então, construir o empreendimento, como ensina Jaime Peters, consultor da PG Imobiliária.

Isso evita arrependimentos futuros no sentido de o imóvel não corresponder às necessidades dos ocupantes ou de ficar muito tempo “parado” à espera de um inquilino.

Nos casos em que o proprietário dispõe da área, mas não do capital necessário para a construção do empreendimento, ele ainda pode buscar ou receber a proposta de um sócio investidor para efetivar o negócio.

Tipo de imóvel

Os imóveis contratados na modalidade “built to suit” costumam estar localizados em esquinas e serem compostos por lojas únicas ou por pequenos centros comerciais, conhecidos como strip malls. Nesses últimos, a loja âncora, ou seja, o inquilino que apresentou a demanda pelo imóvel, é a que costuma “startar” o investimento.

As demais lojas contribuem para antecipar o retorno do capital, mas, ao contrário das âncoras, têm seus contratos firmados nos mesmos termos dos aluguéis comerciais tradicionais.

Rentabilidade é principal atrativo da modalidade

A eliminação da possibilidade de vacância – pelo menos no primeiro período contratual – e a garantia do retorno do investimento são os principais atrativos do “built to suit”. Tais termos são garantidos pelo formato da locação, cujo contrato é assinado antes de o investimento ser realizado, e pelo prazo de ocupação do imóvel, superior a cinco anos.

“Quando a obra é entregue, o investidor começa a receber o aluguel, que será pago integralmente mesmo se o negócio não der certo”, explica Sergio Zimmermann, diretor executivo da Estruturar. Isso ocorre porque, segundo ele, mesmo que o inquilino devolva o imóvel antes do prazo acordado, ele é obrigado a pagar todos os aluguéis contratados.

Plinio Toniolo Schmidt, investidor da modalidade, acrescenta outra vantagem ao sistema, que é o fato de o investidor já saber, no momento do fechamento do negócio, qual será sua taxa mensal de retorno. “É diferente de se construir o imóvel para depois sair atrás do locador sem saber o quanto irá conseguir na locação”, resume. Tal taxa, segundo os especialistas, gira em torno de 0,7% ao mês sobre o capital investido.

Zimmermann acrescenta que há alguns casos em que este porcentual é calculado sobre o faturamento bruto das vendas, a partir de um retorno mínimo garantido. O contrato, por exemplo, pode estipular um aluguel mínimo de R$ 10 mil por mês. Caso o porcentual sobre as vendas ultrapasse este mínimo, ele corresponderá ao valor pago pela locação naquele mês. Nestes casos, a taxa de retorno costuma ser mais baixa, cerca de 0,5%.

“Esse é um mercado que tem espaço para todo tamanho de investidor, e que deve ser observado com carinho principalmente pelo pequeno, que costuma ter poucos recursos e, por isso, não pode errar no seu investimento”, avalia Schmidt.

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