Construção sob medida ganha espaço

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Está cada vez mais comum encontrar placas de "Built to Suit" em obras pela cidade. Trata-se de um tipo de aluguel comercial que vem conquistando empresas em expansão e traz vantagens para locador e locatário.

Built to Suit é a locação do imóvel feito sob medida para o cliente. A modalidade demorou a decolar no Brasil porque não estava prevista na legislação. Uma mudança na Lei do Inquilinato, em dezembro de 2012, trouxe segurança jurídica a esse formato de negócio e impulsionou o segmento.

Por ser uma locação que exige investimento por parte do proprietário do terreno ou do imóvel, o inquilino precisa se comprometer a pagar o aluguel por um período que faça valer o aporte de recursos do investidor.

No Built to Suit, a construção do imóvel é feita dentro das especificidades do futuro inquilino, do projeto aos acabamentos. A empresa que vai ocupar o local será inquilina por um período que varia entre cinco e 20 anos.

De forma geral, a empresa faz o acordo com um investidor ou com o proprietário do terreno. É o futuro locador quem constrói ou reforma de acordo com as necessidades do locatário.

Customização

De acordo com Juliano Nodari, diretor da Afortiori Imóveis, Curitiba tem uma boa oferta de imóveis para locação, mas o Built to Suit ganha espaço quando há necessidade de muitas adequações ou customização no imóvel alugado.

Essa modalidade de locação é mais utilizada por empresas que oferecem serviços, como bancos, supermercados, farmácias, lanchonetes, hotéis, centros de educação e de saúde. É usada também no segmento de galpões e barracões para locação. Grandes empresas, que atuam em rede ou franquia, são as que mais têm aderido ao Built to Suit.

Investimento no negócio

"O inquilino não quer se descapitalizar e imobilizar os ativos em um imóvel, pois esse não é o ramo dele. As empresas buscam o Built to Suit porque querem investir em seu próprio negócio", explica Maria Tereza de Mendonça, sócia da imobiliária Confronto.

"Também há o benefício tributário. Quem aluga pode deduzir o valor dos impostos", aponta Juliano Nodari.

Quem constrói sob medida para alugar a um cliente específico tem a garantia de um investimento com retorno a longo prazo e locação segura. "Não se corre o risco de ficar meses com o imóvel parado esperando inquilino", comenta Sérgio Zimmermann, diretor executivo da Estruturar, empresa especializada nesse tipo de negócio.

Como funciona

Sergio Zimmermann, diretor da Estruturar, explica que as empresas que buscam imóvel sob medida indicam primeiramente uma região de interesse na cidade. "Com essa demanda, nós buscamos um local adequado. A empresa faz um estudo de viabilidade e desenvolve o projeto", conta. Quando o cliente aprova a área, é a imobiliária que faz o contato com o proprietário ou investidor.

"Na aquisição do terreno é assinado o termo de compromisso que une investidor e empresa. Ambos assinam também um contrato de locação. Depois que a obra está pronta é feito um aditivo a esse contrato e a taxa de aluguel começa a ser cobrada", conta Zimmermann, exemplificando uma situação geral. De acordo com ele, há casos em que o valor do aluguel é cobrado desde que a obra começa, mas são raros.

Rentabilidade

O valor do aluguel varia de acordo com o tipo de empreendimento e a localização, mas em geral o retorno de uma locação nessa modalidade está em 0,7% e pode chegar a 1% do investimento. Na locação tradicional, a rentabilidade está entre 0,4% e 0,7% do valor do imóvel. "Para o investidor é um ótimo negócio. Ele terá retorno garantido a longo prazo", comenta o diretor da Estruturar. "O locador costuma ser uma empresa sólida, então há menos riscos".

Atuar no mercado de Built to Suit não é simples. "Os terrenos devem estar muito bem localizados, geralmente em esquinas com alto fluxo de pessoas e veículos, e o investidor precisa ter capital para a construção sob medida", avisa Zimmermann.

Legislação

Antes da lei que incluiu o Built to Suit como modalidade regular de locação, o negócio não tinha segurança jurídica. Com a mudança, em 2012, ficou definido que, em caso de rompimento do contrato antes do prazo definido, o inquilino tem que pagar multa correspondente ao valor dos alugueis que o locador "perde".

Maria Tereza de Mendonça conta que a Confronto trabalha com essa modalidade de locação desde 2002. "A gente falava em ‘obra futura’. Era um contrato diferente. Como não havia a legislação, tínhamos de incluir indenização que correspondesse pelo menos ao valor investido na obra", comenta a advogada.