E chega a hora de formar o condomínio

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Chave na mão, decoração e mudança por fazer. Com as obras finalizadas, tudo o que os proprietários de imóveis novos querem é desfrutar do patrimônio. Mas se a casa nova for em condomínio, vertical ou horizontal, as preocupações do proprietário também devem estar voltadas para a formalização do local, passo importante para estabelecer regras de funcionamento e tornar a convivência entre os moradores harmoniosa. Alguns procedimentos começam antes mesmo de o empreendimento sair do chão, quando o incorporador faz o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Entre os documentos apresentados pela empresa está o memorial descritivo da obra e a minuta da convenção de condomínio.

Com a obra concluída e após as vistorias do Corpo de Bombeiros e da prefeitura, que concede o Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra (CVCO), o Habite-se, a construtora registra a conclusão da obra. "É normalmente após esse procedimento que se convoca a primeira assembleia de condomínio, quando se elege o síndico e o conselho consultivo (com três pessoas normalmente), ratifica-se a convenção, decide-se a forma de rateio das despesas, a remuneração do síndico e outras questões essenciais para o início do funcionamento", diz a advogada do Sindicato da Habitação e Condomínio do Paraná (Secovi-PR), Luana Araújo.

O advogado e professor de Direito Civil do Unicuritiba Luiz Fernando Pereira recomenda que todos os moradores participem dessa primeira assembleia e lembra da dificuldade em encontrar pessoas dispostas a assumir o cargo de síndico. "A responsabilidade é grande, mas o síndico tem de pensar que é uma forma de cuidar do seu bem", comenta.

Essa foi a atitude da técnica mecânica Jane Silva Neves, que está preparando a mudança para o condomínio Costa do Estoril, no bairro Portão. "Fui a única candidata ao cargo de síndica e nunca tive experiência nessa área, mas acredito que alguns conceitos do meu trabalho na gestão de projetos possam ser aplicados", diz.

No caso do condomínio de Jane, a minuta da convenção proposta pela construtora foi aprovada quase sem mudanças, prática comum e que exige atenção. "O ideal é discutir na íntegra o modelo da convenção. Quanto maior a participação dos proprietários, mais legitimidade terá a convenção para ser aplicada e respeitada por todos", analisa Pereira.

A advogada Josicler Vieira, do escritório Katzwinkel & Advogados Associados, lembra ainda que é necessária a aprovação da convenção por dois terços dos proprietários para que tenha validade.

A partir daí começa efetivamente o processo de criação do novo condomínio, o que pode ser providenciado por uma administradora, ou pelo síndico, com o apoio de um contabilista, registrando a convenção e a ata da primeira assembleia em Cartório de Títulos e Docu­­mentos, solicitando o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) do condomínio, para que se possa contratar funcionários e abrir uma conta corrente. "Todo esse processo demorou mais ou menos 45 dias e providenciamos antes de os proprietários começarem as mudanças, assim já temos zeladores e porteiros", comenta a empresária Uânia Hauly, síndica do edifício Solar Anchieta, entregue neste mês pela construtora ACMA. No caso de Uânia, a construtora indicou a administradora Satis para auxiliar na formalização do condomínio.

Prioridades

Uânia providenciou uma assembleia extraordinária para as próximas semanas a fim de definir como serão utilizadas duas salas da área comum. "Sei que alguns gostariam de ter uma academia, outros uma cinemateca ou brinquedoteca. Vamos ouvir todos, ver qual é a vontade da maioria e quanto será necessário arrecadar", afirma.

Definir benfeitorias também é o lema de Ernesto Eigler, morador e síndico do condomínio Moradias Veneza. Até o mês passado a prioridade do local era existir legalmente. Construído há 20 anos pela Companhia de Habitação Popular de Curitiba (Cohab), o empreendimento não tinha CNPJ nem tampouco um responsável legal. "Algumas pessoas assumiam a função de síndico, mas sem ter o condomínio regularizado era difícil cobrar a inadimplência, que chegou em R$ 6 mil", diz Eigler, que há 17 anos é proprietário de um imóvel no prédio. "Manutenção em caixas d’água, pintura de grades e cuidados com a grama são os problemas mais urgentes", elenca.

Para João Carlos Lemes, responsável pela administradora Técnica, prestadora de serviço dos condomínios de Jane e Ernesto, o principal desafio do primeiro síndico é vislumbrar as prioridades de investimentos, fazendo com que o condomínio funcione bem sem onerar demasiadamente os proprietários.

A administradora Isabelle Schinzel de Souza Hümmelgen, que aceitou ser a primeira síndica do edifício Lasar Segall, entregue em 2008 pela construtora Plaenge, concorda. A poucos meses do fim do mandato de dois anos, ela conta que a principal dificuldade da função é agir em benefício de todos, de acordo com a convenção e mantendo as relações sociais inabaladas.

Mesmo com tudo regularizado, há várias dúvidas que cercam os moradores de condomínios. Para mostrá-las, a partir do próximo domingo o Caderno Imóveis da Gazeta do Povo publicará a coluna Vida em Condomínio, apresentando problemas reais enfrentados por moradores de condomínios de Curitiba e região e dando possíveis soluções.

Serviço:

Você pode participar da coluna, mandando sua dúvida para o e-mail imoveis@gazetadopo vo.com.br.