Evite que seu imóvel encalhe

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Mais de 90 dias parado. Se essa é a situação de seu imóvel e ele não faz parte de um nicho de mercado especial, como construções de luxo ou barracões comerciais, ele já pode ser considerado encalhado. Em Curitiba é bem comum encontrar vários imóveis nessa situação, muitas vezes parados há anos. Qual é a razão para essa situação? Os profissionais da área imobiliária de Curitiba apontam quatro principais motivos: mau estado de conservação, preço acima do valor de mercado para a região, entorno inseguro ou barulhento e falta de infraestrutura.

De forma geral, a primeira impressão na visita ao imóvel é a que fica. Defeitos como pintura desbotada, mancha de umidade ou jardim abandonado são alguns dos que mais espantam os compradores. "Quando o comprador procura um imóvel para morar ele busca um lugar bem cuidado, isso se reflete em ambientes internos e externos limpos, com a pintura em dia e nada quebrado ou apresentando mau funcionamento. O ideal é consertar tudo isso antes de anunciar o imóvel", diz a gerente executiva da Administradora Galvão, Marise Hartmann.

Preparar o imóvel para a venda não quer dizer enganar o cliente, lembra o diretor da imobiliária Thá, Luiz Antônio Cossio. "Significa, efetivamente, arrumar o que está quebrado". Se o dono não tiver dinheiro para fazer esses consertos pode considerar um valor condizente com a reforma necessária em forma de desconto. Foi o que fez a pessoa que vendeu uma casa, no Capão Raso, para o administrador de empresas Eduardo Gabardo. Ele comprou o imóvel por 40% a menos, investiu 15% desse valor em uma reforma e agora tem uma casa que atende às suas necessidades, o que inclui um espaço independente para a mãe, além de ter dobrado o preço da construção. "Foi um ótimo negócio, mas que não vi logo de cara. Foi preciso procurar um corretor experiente para que me alertasse das possibilidades que aquele imóvel oferecia."

Gabardo, que morava em um apartamento bem localizado no Batel, já tinha visitado outros imóveis em estado melhor. "Eram casas bonitas, na região do Portão e do Novo Mundo, mas que acabavam fugindo um pouco do que estava disposto a gastar". Para o comprador fica a dica, levar um profissional da construção, arquiteto ou engenheiro ao imóvel pretendido. "Esse profissional com certeza consegue visualizar as possibilidades de um imóvel que o leigo não consegue. Uma reforma na ordem de até 15% do valor do imóvel é, geralmente, o que basta para deixá-lo mais bonito e adequado à nova família", sugere o presidente do Sindicato da Habitação e Condomínios (Secovi-PR), Luiz Carlos Borges da Silva.

Na área de locação, mais do que na de vendas, o estado do imóvel é o principal fator analisado pelo locador que quer encontrar tudo funcionando, pronto para a mudança. "Percebo que muito mais do que o preço, o conceito do imóvel tem sido muito importante para os clientes de locação. Vejo pessoas optando por pagar o mesmo de um apartamento de três quartos em um de dois ou um dormitório porque o apartamento está bem mobiliado, a garagem é melhor ou o condomínio oferece área de lazer", explica Marise.

Alguns "acessórios" são quase de praxe na locação. "No caso de apartamentos, por exemplo, itens como armários nos quartos, no banheiro e na cozinha, piso e pintura em bom estado são básicos", avalia o diretor da Administradora Gonzaga, Roberto Gonzaga. Para ele, um investimento como esse na manutenção do imóvel é imprescindível para mantê-lo valorizado.

Em alguns casos, como o de um prédio na Rua Itupava, no Alto da Glória, é preciso uma reforma geral para valorizar o imóvel antes de colocá-lo para locação. O edifício de 56 anos de idade e 20 apartamentos de um quarto (de 38 metros quadrados, em média) está sendo completamente reformulado. O dono, que adquiriu o imóvel há mais seis meses e não quer se identificar, está investindo R$ 13 mil por unidade para a melhora do acabamento, modernização de instalações elétricas e hidráulicas, troca de esquadrias, entre outras modificações. "O prédio continua ocupado por alguns inquilinos que pagam cerca de R$ 250 de aluguel. Depois de reformadas as unidades serão locadas por R$ 550, o dobro do valor atual", comenta o proprietário.

Preço

O valor tem de estar dentro do mercado. "Esse é o fator mais importante para uma venda rápida", afirma o presidente da Rede Imóveis, que reúne várias imobiliárias de Curitiba, Gerson Carlos da Silva. Um valor acima do padrão, analisa a coordenadora do Laboratório de Orçamento Familiar da Universidade Federal do Paraná, Ana Paula Mussi Cherobim, é só para quem realmente pode esperar, bancar as despesas de impostos e manutenção do imóvel, incluindo os cuidados de segurança contra roubos e vandalismo, sem prejudicar a receita da família. "Estipular o preço abaixo do mercado pode ser a solução para uma família que está pagando caro por uma dívida."

Uma avaliação de um corretor é o primeiro passo para chegar ao preço correto do imóvel. "É importante observar os valores praticados no bairro ou até no mesmo prédio, conversando com vizinhos e olhando os anúncios", aconselha Gonzaga que diz também que a divulgação do imóvel conforme prometido pela imobiliária ou corretor é fundamental. "Quem não é visto, não é lembrado."

Detalhes personalistas e valores sentimentais devem ser deixados de lado. "É preciso fazer uma análise fria da construção. Um espaço da casa que foi construído exclusivamente para você pode não agradar os compradores, por isso não adianta querer agregar valor no imóvel por causa disso", diz o presidente da Rede Imóveis.

Se o obstáculo de venda é o entorno do imóvel que piorou ao longo do tempo, com a proximidade de uma ocupação irregular por exemplo, quase sempre o atrativo de venda está no preço. "Muitas vezes essa depreciação do imóvel não é algo real. Não é porque está perto de uma favela, que, necessariamente, será roubado um dia. Mas a sensação de insegurança existe e influencia na venda do imóvel. Para esses casos, a solução é, geralmente, um desconto", avalia o diretor de vendas da Apolar, Daniel José Galiano.

Mudando de foco

Em alguns casos é possível estudar um novo foco para um imóvel que está parado. Um exemplo está no mercado de locação. Marise comenta que os imóveis residenciais com aluguel até R$ 1.500 são locados com facilidade. Acima disso começa a haver uma competição com a possibilidade de financiamento de um imóvel. "Nesse perfil temos vários apartamentos grandes, de três dormitórios ou mais, mas que são antigos e não oferecem tantas regalias como os mais novos. Nesse caso, a solução pode ser levar esse imóvel para o mercado de vendas, que tem um público maior que procura imóveis amplos e bem localizados. Com o dinheiro, o dono pode adquirir dois imóveis menores, de um quarto, que no mercado de Curitiba são garantia de locação rápida."