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Síndicos terão mais facilidade para cobrar dívidas em atraso com o novo Código de Processo Civil. | Bigstock
Síndicos terão mais facilidade para cobrar dívidas em atraso com o novo Código de Processo Civil.| Foto: Bigstock

O Novo Código de Processo Civil alterou significativamente as regras para a cobrança dos condôminos inadimplentes e promete agilizar a execução da dívida e a entrada dos recursos nos cofres do condomínio.

Em vigor desde o último dia 18, a lei nº 13.105/2015, em seu artigo 784, converte as despesas condominiais em títulos executivos extrajudiciais, assim como ocorre com cheques e notas promissórias, possibilitando ao condomínio ingressar diretamente com a execução da cobrança, sem a necessidade de aguardar a sentença condenatória do juiz. A partir da citação, o morador terá até três dias para realizar o pagamento, sob pena de perder o imóvel.

INFOGRÁFICO: Veja a evolução da inadimplência em condomínios

“Antes, os condomínios tinham que ingressar com a ação de cobrança judicial e passar pelo processo de conhecimento antes de se chegar à sentença judicial, que é um título judicial exequível. Agora, não há mais a necessidade da fase de conhecimento. O condomínio pode entrar com o processo de execução e citar o morador, que tem 72 horas para efetuar o pagamento”, explica Vanessa Sade Rawlyk, advogada do departamento jurídico do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).

Daphnis Citti de Lauro, advogado especialista em Direito Imobiliário, acrescenta que o trâmite anterior, denominado rito sumário, acabava favorecendo o condômino devedor que, devido à dificuldade de sua citação e ao sucessivo adiamento das audiências, ganhava tempo para quitar o débito. “Isso também fazia com que os processos levassem cerca de um ano, um ano e meio para serem finalizados. Com o Novo Código, ainda não dá para ter uma previsão, mas podemos pensar em torno da metade do tempo”, projeta.

Passo a passo

Para executar a cobrança, o condomínio precisa reunir todos os documentos – convenção, atas das assembleias de eleição do síndico e de aprovação das despesas do condomínio e o(s) boleto(s) vencido(s) – para demonstrar que o título executivo extrajudicial é certo, líquido e elegível.

Em seguida é dada a entrada na ação, geralmente no fórum de domicílio do réu. Dele, a ação é distribuída para uma das varas, de onde o juiz emite o despacho inicial determinando a citação do devedor.

A partir do recebimento do documento, o devedor tem três dias para efetuar o pagamento ou até quinze dias para apresentar embargos à execução, ou seja, contestar o seu conteúdo.

2%

de multa sobre o valor da taxa mais juros de 1% ao mês. Esta é a penalidade que costuma ser aplicada a quem paga a conta do condomínio com atraso. A advogada do Secovi-PR, Vanessa Sade Rawlyk, explica que estes juros valem para os casos não convencionados e que os condomínios podem determinar taxas maiores em assembleia com quórum mínimo de 2/3 dos condôminos.

Penalidade

Caso o condômino inadimplente não faça o pagamento e não apresente embargos, terá determinada a penhora de seus bens, como dinheiro em conta ou o próprio imóvel, que pode ser alienado e levado a leilão.

“Durante todo o andamento do processo ainda há a possibilidade de se fazer um acordo que permite, por exemplo, o parcelamento da dívida, uma vez que o síndico não pode abrir mão dos juros [e nem oferecer descontos]”, lembra Lauro.

Regra vai ajudar síndicos

A mudança referente à cobrança dos condôminos inadimplentes foi bem recebida por síndicos e administradores, que veem na legislação uma nova ferramenta para reduzir a inadimplência e manter as contas em dia.

Siomara Freitas Kaltowski, coordenadora do conselho de síndicos do Secovi-PR e síndica de três empreendimentos em Curitiba, diz que de dezembro para cá os síndicos têm visto crescer o número de inadimplentes. “Em um dos condomínios que administro a média de inadimplentes subiu de 4% para 11% em janeiro e fevereiro”, diz. De acordo com os dados do Secovi-PR, o índice médio de inadimplência em fevereiro era de 2,6%.

Ainda de acordo com a síndica, tal fato prejudica a gestão do condomínio, que fica com a receita reduzida para arcar com os salários e encargos trabalhistas de seus funcionários, com as despesas de água e luz e para realizar manutenções no empreendimento. “Quando um condômino deixa de pagar o condomínio, temos que absorver este valor no próximo rateio e quem acaba pagando são os adimplentes”, acrescenta.

Siomara completa dizendo que a nova lei veio para facilitar e acelerar a cobrança, e sugere que os síndicos a divulguem amplamente entre seus condôminos. “Eles têm que entender que a lei não veio para prejudicar o morador, mas para colaborar com o síndico e com os condôminos adimplentes”, resume.

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