Migração de dívida imobiliária exige avaliação rigorosa pelo mutuário

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Financiamentos de imóveis são dívidas de longo prazo que costumam se arrastar por três décadas ou mais. Ao longo desse tempo, as flutuações da economia podem criar cenários em que seja favorável migrar o empréstimo de banco. No fim do ano passado, o Conselho Monetário Nacional regulamentou procedimentos e prazos para esse tipo de transação. A partir de 5 de maio, as instituições financeiras podem negociar a portabilidade de crédito imobiliário. A Caixa Econômica Federal definiu a regulamentação para a operação com imóveis avaliados em até R$ 170 mil. Mas o consumidor deve estar atento para que a portabilidade seja realmente vantajosa.

O consultor de finanças pessoais e educação financeira Altemir Farinhas diz que migrar a dívida de banco é indicado para financiamentos muito antigos, que tenham sido negociados com taxas de juros mais elevadas. Mas é preciso cuidado. Além dos juros, há uma série de cobranças, como cadastro, seguro, vistoria, emissão de certidões, entre outras, que podem chegar a 3% do valor do imóvel. "O que deve ser levado em conta é o Custo Efetivo Total (CET), que mostra todas as taxas embutidas", ensina.

Para Marco Aurélio Luz, presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA), um dos itens negativos da portabilidade é não poder mudar o sistema de amortização. "O mutuário será proibido de trocar o contrato feito pela tabela Price para o sistema Sacre. Sem essa opção, o comprador deixa de ter a vantagem de optar por parcelas decrescentes e taxa de juros pós-fixada diante da tabela Price, que tem valor fixo das prestações e taxas pré-fixadas", diz.

Para o professor de economia Samy Dana, da Fun­dação Getulio Vargas, o momento atual não favorece a migração de financiamento imobiliário, já que o Brasil está num cenário de juros crescentes. "Quem pegou dinheiro antes do segundo semestre de 2013 não verá vantagem em mudar. De qualquer forma, é um instrumento a mais com que o consumidor pode contar".

O mutuário também tem de estar alerta com o que os bancos chamam de relacionamento. "Se as taxas variam de 8% a 12%, por exemplo, o cliente terá a mais baixa se comprar um título de capitalização ou um seguro. Comprar algo não desejado é custo", explica Dana. Essa barganha corresponderia à venda casada, que é ilegal, mas os bancos mantém a prática devido à dificuldade em caracterizá-la.

Crédito

A portabilidade de crédito existe desde 2006, mas não ocorre muito no Brasil. Farinhas avalia que, pela desaceleração da economia, os bancos estarão restritivos e não darão crédito para todos. Ainda assim, aconselha os devedores buscarem juros mais baixos. "Se o consumidor for a um, dois ou três bancos, pode encontrar uma taxa inferior à que esteja pagando." Os bancos ainda estão em fase de adaptação às novas regras. A Caixa informa que está analisando a resolução para aplicá-la integralmente na data adequada.

O presidente da Associ­­ação Nacional dos Mutuários do Paraná (ANM-PR), Luiz Alberto Copetti, recomenda ainda tomar cuidado com os porcentuais cobrados pelos bancos privados. Mesmo sem informação sobre o comportamento do mercado, ele prevê que o Banco do Brasil lançará taxas mais atraentes do que a Caixa.

Outra alternativa é tentar renegociar a dívida com a atual financeira, caso a diferença seja muito pequena. "Isso evita o desgaste e os custos do processo de mudança, pois cada instituição tem critérios próprios de concessão de crédito. Em alguns casos, chegam a negar a transferência da dívida, principalmente se histórico do mutuário mostrar perigo de inadimplência", diz Luz, da AMSPA.

FGTS

Outra forma de abater a dívida imobiliária é usar os recursos do FGTS. "Vale a pena porque o fundo tem menor rentabilidade do que a poupança, por exemplo", indica o consultor financeiro Altemir Farinhas. O presidente da Associação Nacional dos Mutuários do Paraná (ANM-PR), Luiz Alberto Copetti, recomenda aplicar o FGTS no saldo devedor. "É melhor ir abater a dívida do que reduzir o valor das prestações. O mutuário pensa de maneira imediata, em quanto vai pagar agora, mas reduzir o prazo é mais interessante".