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Mercado

Permuta de imóveis é opção de negócio

Troca de terreno por área construída é vantajosa para quem não precisa de dinheiro em mãos e pretende investir

  • PorTaiana Bubniak
  • 14/09/2013 21:03
Terreno de grandes dimensões em São José dos Pinhais está permutado por área construída: bom negócio para os dois lados | Aniele Nascimento/ Gazeta do Povo
Terreno de grandes dimensões em São José dos Pinhais está permutado por área construída: bom negócio para os dois lados| Foto: Aniele Nascimento/ Gazeta do Povo

Negociação alivia o caixa da construção

Conseguir uma permuta com o proprietário em vez de pagar pelo terreno é um bom incentivo para a construtora ou incorporadora. "A troca diminui a exposição do caixa da obra", comenta Caio Napoli, diretor da Hafil Inc. Ele explica que muitas vezes, as construtoras que permutam conseguem tocar dois investimentos, mas só conseguiriam levar um adiante, se tivessem de pagar pela área.

Eduardo Quiza, diretor de incorporação da Invespark, tem a mesma opinião. "No nosso setor usa-se muito capital. Como parte da construção tem de ser financiada com recursos próprios, o acordo de permuta é sempre interessante", observa.

De acordo com ele, não existe uma modalidade predominante no mercado. "Tudo depende da vontade do proprietário. Tem os que preferem receber em dinheiro, há quem aceite uma porcentagem da área construída e há também os casos em que fazemos uma negociação com um misto dos dois tipos de pagamento, incluindo imóvel e dinheiro", afirma Quiza.

O diretor da Invespark, incorporadora que se especializou em edifícios de apartamentos compactos em regiões centrais da cidade, explica que cada negociação tem suas características.

Muitas vezes, a área não é suficiente para que o pagamento pelo terreno se transforme em número de unidades disponíveis, por isso parte entra em dinheiro.

Há também os casos – comuns, de acordo com Quiza – em que grandes terrenos têm vários donos, geralmente herdeiros. "Entre quinze proprietários, por exemplo, fica mais difícil dividir área construída entre todos. Nesses casos, o pagamento em dinheiro é mais prático", assinala.

Como fazer a conta?

A decisão sobre qual percentual de área a ser construída equivale ao valor do terreno depende da relação entre o potencial construtivo do terreno e o valor médio do metro quadrado na região. Especialistas apontam que esse número fica em torno de 15 a 20%. De acordo com o diretor da Costaguerra Engenharia, Henrique Costa Ballão, a fração ideal é de 15%.

"Despesas com obra, comissões, impostos e custos financeiros giram em torno de 70% do Valor Geral de Vendas (VGV)", explica. "Sobram os 30% que ainda serão usados para aquisição de terreno e receita da construtora. Por isso, o mais saudável e justo, na permuta, é que 15% da área a ser construída passe ao dono do terreno", ressalta Ballão.

Uma alternativa para quem tem terrenos em localização privilegiada ou com amplas dimensões é transformar o bem em imóveis novos. Negociar a área com uma construtora em troca de uma, ou mais unidades, no futuro empreendimento, pode ser bom negócio quando o vendedor não precisa de dinheiro imediato e vislumbra a oportunidade de investir no mercado imobiliário.

A opção também vale se o proprietário do terreno pretende usar o imóvel recebido em permuta para moradia.

Com um bom terreno em mãos, é possível fazer a troca por lotes, casas ou sobrados em condomínio ou apartamentos, de acordo com a edificação que será erguida no local.

Longo prazo

Especialistas no mercado apontam que a troca é indicada para quem tem a possibilidade de fazer investimentos a longo prazo, pois o retorno financeiro pode demorar.

Do outro lado do balcão, a permuta pode representar alívio no fluxo de caixa da construtora no início da obra, eliminando os altos valores necessários para compra de terreno.

Em família

A advogada Maria Alice Boscardin escolheu a permuta para negociar uma área recebida em herança. Junto com os irmãos, Guilherme e Rodrigo, ela aceitou a proposta de uma construtora para trocar um amplo terreno em São José dos Pinhais por quinze unidades do conjunto residencial que será construído no local.

"A gente sabia da possibilidade de permuta. Não estávamos procurando essa opção, mas ficamos abertos à proposta, que acabou sendo a melhor escolha para nós", conta Maria Alice.

O aquecimento do mercado imobiliário do município levou à efetivação da proposta para a família Boscardin. Uma construtora da região ofereceu a permuta por área construída e, após três meses de negociação, chegou-se a um acordo. O pagamento pelo terreno representa cerca de 16% da metragem que será construída.

"Para nós foi melhor não receber em dinheiro. O empreendimento terá valorização e nosso investimento vai ter retorno bem melhor do que anteriormente", comenta Maria Alice. A família obtinha renda com aluguel de uma casa de madeira que estava no terreno.

A valorização do imóvel novo é o principal item de atratividade para os proprietários que optam pela troca. "Esse é o maior benefício para quem faz permuta. Houve muita gente vendeu terrenos em troca de dinheiro e não contou com a valorização futura", observa Caio Napoli, diretor da Hafil Inc., incorporadora do Grupo Hafil.

Acordo requer assessoria jurídica

Permuta é bom negócio para as duas partes envolvidas no negócio, mas a formalização exige acordos concretos entre a empresa incorporadora ou construtora e o proprietário do terreno.

Angelo Volpi Neto, titular do 7º Tabelionato de Curitiba, diz que é essencial contar com assessoria especializada para formalizar esse tipo de negócio porque há várias formas de fechar o contrato.

"É um acordo complexo, que envolve a fração ideal para permuta e o acordo sobre qual é a porcentagem justa. Há, ainda, as garantias que devem ser dadas pelo construtor para o proprietário", explica.

De acordo com Volpi, uma modalidade de contrato é a compra e venda simples, quando o proprietário do terreno recebe uma nota promissória como pagamento. Outro formato para o negócio é a escritura pública de promessa de permuta.

"Não se pode trocar um terreno por algo que ainda não existe, mas se já houver o registro de incorporação do empreendimento, uma nova escritura é feita para o dono do terreno. O documento dá a fração do solo e o construtor se compromete a entregar o imóvel pronto".

Em sociedade

Outra maneira de formalizar a permuta é quando o construtor e o dono do terreno firmam sociedade de propósito específico, que vai existir enquanto o empreendimento estiver sendo construído. Depois, cada um fica com partes correspondentes ao volume do investimento realizado.

"Há outras formas, que dependem do grau de confiança entre proprietário da área e construtora. Mas é importante ter uma garantia e formalizar todos os acordos", endossa Volpi.

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