Toda modificação nas estruturas do imóvel ou melhoria no condomínio deve ser custeada pelo locador. Já gastos com a manutenção do residencial e despesas com funcionários e limpeza do edifício são de responsabilidade do locatário. A divisão de custos está prevista na Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991) e os encargos podem ser negociados entre as partes, desde que as regras estejam previstas no contrato.
A responsabidade para o pagamento de despesas extraordinárias varia de acordo com a natureza da benfeitoria. Se a cobrança for referente a uma melhoria perene no condomínio, irá beneficiar o proprietário com a valorização do imóvel. Desta forma, cabe a ele o pagamento de obras de reformas, pinturas de fachadas, instalação de equipamentos de segurança, entre outros fatores. Já a cobrança de melhorias momentâneas e necessárias à administração, como a limpeza das áreas comuns, pagamento de salários de funcionários ou, ainda, consumo de luz, gás, água e esgoto, deve ser paga pelo locatário como despesas ordinárias.
De acordo com o advogado especialista em direito imobiliário e presidente da comissão de direito imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil, seção do Paraná, (OAB-PR), Giuliano Gobbo, essas abrigações podem ser invertidas, desde que haja o o devido ressarcimento. "Caso o locatário faça o pagamento, deve haver uma compensação através de um desconto ou carência no aluguel", explica. Segundo Gobbo, a mudança da cobrança também deve estar expressa no contrato de locação, bem como os benefícios a que o locatário tem direito pelo pagamento da taxa do locador.
Fundo de reserva
Uma das situações comuns de troca de despesa entre o locatário e locador é o pagamento do fundo de reserva. O fundo é uma arrecadação feita pelos síndicos e paga pelos proprietários do imóvel para que o condomínio tenha verba em caso de despesas extraordinárias, como consertos e modificações urgentes. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Paula Nogara Gueiros Soares, o fundo é geralmente cobrado junto com a taxa de condomínio e, por isso, pago normalmente pelo locatário.
Para compensar o gasto, o inquilino acaba tendo de entrar em contato com o locador ou imobiliária para reaver o dinheiro.
"Geralmente as imobiliárias pedem que ele vá todo mês ou de três em três meses. Têm empresas que deixam o locatário acumular alguns meses, outras não. Isto gera um transtorno ao inquilino", explica.
Quase metade da taxa de condomínio paga pelos estudantes de medicina Deborah Daer e Cesar Lopes é referente a cobranças extraordinárias, como reformas no condomínio e ações trabalhistas. Há um ano, os amigos têm pago a taxa total e, recentemente, buscaram o ressarcimento junto à imobiliária. "Na imobiliária perguntaram se nós tínhamos todos os boletos anteriores e nos orientaram a recuperar os comprovantes para conseguir o ressarcimento", conta.
O pagamento do fundo de reserva, segundo a Lei do Inquilinato, somente será de responsabilidade do locatário se o dinheiro tiver sido usado como complementação das despesas ordinárias, de manutenção do condomínio.
Cobrança pode ser questionada a qualquer momento
Caso o inquilino acabe pagando despesas referentes ao locador, ele deve solicitar o ressarcimento das despesas diretamente com o proprietário. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Paula Nogara Gueiros Soares, os locatários podem reclamar o reembolso a qualquer momento. "Primeiro passo é tentar com o locador e, se ele não pagar, o inquilino pode entrar na Justiça com uma ação de cobrança", explica.
A advogada conta que é muito comum o pagamento sem que o locatário solicite o ressarcimento. "Até pela falta de tempo, o transtorno que é mandar todo mês para a imobiliária ou para o endereço do locador o comprovante do condomínio com o fundo de reserva. Mas, é possível cobrar a qualquer momento", conta.
A principal orientação é a de que o locatário busque um aacordo amigável com o locatário ou a imobiliária. O próprio contrato pode servir de argumento para embasar o pedido de ressarcimento.
Segundo a advogada, a imobiliária ou locador que obrigar o locatário a apresentar mensalmente o comprovante de despesas, criando cláusulas que impeçam o pagamento de valores acumulados por dois ou mais meses, estão agindo de forma abusiva. "Geralmente as imobiliárias deixam acumular os pagamentos, mas tem algumas que não deixam. Se isso acontecer e o inquilino não puder receber depois o dinheiro, é ilegal e o inquilino pode reclamar e entrar com ação de cobrança", orienta Paula.
Justiça
Para solicitar a ação de cobrança, o interessado pode buscar o Juizado Especial Cível em processos que envolvam quantias até 40 salários mínimos (R$ 24,8 mil) ou a Justiça Comum, para causas acima desse valor.
Para valores de até 20 salários mínimos (R$ 12,4 mil), não é preciso constituir advogado. Acima deste valor, o Juizado exige a figura do representante jurídico.
