Sugestões
Confira abaixo algumas orientações de especialistas para não acabar pagando despesas de responsabilidade alheia
- Antes de assinar o contrato de locação, confira se há cláusulas a respeito das despesas do locador e do locatário. Se não houver, solicite à imobiliária ou ao proprietário que as inclua de acordo com o previsto na lei do inquilinato (veja o que diz a lei no texto ao lado);
- Se for o locatário, questione a imobiliária ou o proprietário sempre que tiver dúvidas sobre o detalhamento das despesas. Não aceite cobranças que não são de sua responsabilidade;
- Confira a conta de condomínio todo mês. As despesas são apresentadas em detalhes e normalmente apenas uma conta é emitida. Assim, custos referentes ao locatário e ao locador acabam em um mesmo documento, entregue ao locatário;
Tempo
Nada impede que o locatário solicite ao locador o ressarcimento das despesas com instalação e melhorias no condomínio no início, meio ou até mesmo no fim do contrato de locação. Caso o proprietário não pague o inquilino pelas taxas extras, o locatário pode entrar com uma ação de cobrança.
Legislação
A lei do inquilinato traz dois artigos, art. 22 e 23, que tratam das despesas referentes ao locador e ao locatário. Veja abaixo a divisão dos gastos:
Cabe ao locador pagar:
- Taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, como as despesas necessárias à conferência da idoneidade do interessado no imóvel ou de seu fiador;
- Impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, exceto se o contrário estiver expresso no contrato;
- Despesas extraordinárias de condomínio, como:
- Obras de reformas que interessem à estrutura integral do imóvel;
- Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- Obras destinadas a repor as condições do edifício;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias ocorridas em data anterior ao início da locação;
- Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- Constituição de fundo de reserva.
Cabe ao locatário pagar:
- Despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
- Prêmio do seguro de fiança;
Despesas ordinárias de condomínio, como:
- Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
- Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
- Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
- Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
- Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas acima. O pagamento não é obrigatório se for referente a um período anterior ao início da locação.
- O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas acima, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
Fonte: Lei do Inquilinato (nº 8.245 de 1991)
Toda modificação nas estruturas do imóvel ou melhoria no condomínio deve ser custeada pelo locador. Já gastos com a manutenção do residencial e despesas com funcionários e limpeza do edifício são de responsabilidade do locatário. A divisão de custos está prevista na Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991) e os encargos podem ser negociados entre as partes, desde que as regras estejam previstas no contrato.
A responsabidade para o pagamento de despesas extraordinárias varia de acordo com a natureza da benfeitoria. Se a cobrança for referente a uma melhoria perene no condomínio, irá beneficiar o proprietário com a valorização do imóvel. Desta forma, cabe a ele o pagamento de obras de reformas, pinturas de fachadas, instalação de equipamentos de segurança, entre outros fatores. Já a cobrança de melhorias momentâneas e necessárias à administração, como a limpeza das áreas comuns, pagamento de salários de funcionários ou, ainda, consumo de luz, gás, água e esgoto, deve ser paga pelo locatário como despesas ordinárias.
De acordo com o advogado especialista em direito imobiliário e presidente da comissão de direito imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil, seção do Paraná, (OAB-PR), Giuliano Gobbo, essas abrigações podem ser invertidas, desde que haja o o devido ressarcimento. "Caso o locatário faça o pagamento, deve haver uma compensação através de um desconto ou carência no aluguel", explica. Segundo Gobbo, a mudança da cobrança também deve estar expressa no contrato de locação, bem como os benefícios a que o locatário tem direito pelo pagamento da taxa do locador.
Fundo de reserva
Uma das situações comuns de troca de despesa entre o locatário e locador é o pagamento do fundo de reserva. O fundo é uma arrecadação feita pelos síndicos e paga pelos proprietários do imóvel para que o condomínio tenha verba em caso de despesas extraordinárias, como consertos e modificações urgentes. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Paula Nogara Gueiros Soares, o fundo é geralmente cobrado junto com a taxa de condomínio e, por isso, pago normalmente pelo locatário.
Para compensar o gasto, o inquilino acaba tendo de entrar em contato com o locador ou imobiliária para reaver o dinheiro.
"Geralmente as imobiliárias pedem que ele vá todo mês ou de três em três meses. Têm empresas que deixam o locatário acumular alguns meses, outras não. Isto gera um transtorno ao inquilino", explica.
Quase metade da taxa de condomínio paga pelos estudantes de medicina Deborah Daer e Cesar Lopes é referente a cobranças extraordinárias, como reformas no condomínio e ações trabalhistas. Há um ano, os amigos têm pago a taxa total e, recentemente, buscaram o ressarcimento junto à imobiliária. "Na imobiliária perguntaram se nós tínhamos todos os boletos anteriores e nos orientaram a recuperar os comprovantes para conseguir o ressarcimento", conta.
O pagamento do fundo de reserva, segundo a Lei do Inquilinato, somente será de responsabilidade do locatário se o dinheiro tiver sido usado como complementação das despesas ordinárias, de manutenção do condomínio.
Cobrança pode ser questionada a qualquer momento
Caso o inquilino acabe pagando despesas referentes ao locador, ele deve solicitar o ressarcimento das despesas diretamente com o proprietário. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Paula Nogara Gueiros Soares, os locatários podem reclamar o reembolso a qualquer momento. "Primeiro passo é tentar com o locador e, se ele não pagar, o inquilino pode entrar na Justiça com uma ação de cobrança", explica.
A advogada conta que é muito comum o pagamento sem que o locatário solicite o ressarcimento. "Até pela falta de tempo, o transtorno que é mandar todo mês para a imobiliária ou para o endereço do locador o comprovante do condomínio com o fundo de reserva. Mas, é possível cobrar a qualquer momento", conta.
A principal orientação é a de que o locatário busque um aacordo amigável com o locatário ou a imobiliária. O próprio contrato pode servir de argumento para embasar o pedido de ressarcimento.
Segundo a advogada, a imobiliária ou locador que obrigar o locatário a apresentar mensalmente o comprovante de despesas, criando cláusulas que impeçam o pagamento de valores acumulados por dois ou mais meses, estão agindo de forma abusiva. "Geralmente as imobiliárias deixam acumular os pagamentos, mas tem algumas que não deixam. Se isso acontecer e o inquilino não puder receber depois o dinheiro, é ilegal e o inquilino pode reclamar e entrar com ação de cobrança", orienta Paula.
Justiça
Para solicitar a ação de cobrança, o interessado pode buscar o Juizado Especial Cível em processos que envolvam quantias até 40 salários mínimos (R$ 24,8 mil) ou a Justiça Comum, para causas acima desse valor.
Para valores de até 20 salários mínimos (R$ 12,4 mil), não é preciso constituir advogado. Acima deste valor, o Juizado exige a figura do representante jurídico.
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