Ações de despejo e ações renovatórias

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A nova legislação investiu na velocidade da resposta judicial em casos de inadim­­plemento e inovou os mecanismos de revisão do valor dos aluguéis

Em razão do advento da Lei n.º 12.112/2009, ao longo das últimas segundas-feiras (21/12 e 28/12), apresentamos na Gazeta do Povo algumas das principais inovações na disciplina jurídica dos contratos de locação de imóveis urbanos.

Conforme ressaltado nas outras edições, a lógica que permeou as escolhas do legislador foi essencialmente econômica, visivelmente influenciada no seguinte pressuposto: quanto maiores as garantias ofertadas ao locador, maior será o número de imóveis disponibilizados em mercado para a locação. Por consequência, ante o aumento da oferta, será potencialmente menor o preço dos aluguéis. Com isso pretende-se, a um só tempo, aquecer o mercado de locações e criar facilitadores para o acesso à moradia.

Uma das principais garantias que os locadores almejam é uma resposta rápida da justiça em dois pontos que prejudicam a locação como um instrumento de poupança e de previdência privada. Muitos proprietários deixariam de alugar imóveis pelo medo de enfrentar um locatário inadimplente que, além de não pagar os aluguéis, se sirva do imóvel por um longo tempo protegido pelo manto das estratégias judiciais. Preocupa os locadores, do mesmo modo, a desvalorização da prestação de aluguel e, por consequência, uma redução do retorno financeiro esperado dessa espécie de investimento.

Para evitar essa situação, a nova legislação investiu na velocidade da resposta judicial em casos de inadimplemento e inovou os mecanismos de revisão do valor dos aluguéis.

No que diz respeito à ação de despejo (remédio processual para a retomada forçada de imóveis pelo locador), algumas sensíveis alterações foram encaminhadas pela nova lei.

As hipóteses de despejo liminar em 15 dias, sem a prévia audiência do locatário, foram ampliadas. Adicionou-se ao rol já existente na Lei de Locações (Lei n.º 8.245/91), as seguintes situações aptas a ensejar o rápido despejo liminar: a) o fato de a locação permanecer após a exoneração do fiador e o locatário, mesmo após receber uma notificação para apresentar nova garantia, se quedar silente; b) nos casos de reformas urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser executadas com a permanência do locatário; c) ante o término do prazo do contrato de locação; d) se ocorrer o descumprimento da obrigação de pagar o aluguel ou as prestações acessórias (como, por exemplo, o condomínio) e a locação não for protegida por alguma garantia (fiança, seguro-fiança, caução etc.).

Para poder se servir da dura medida de um despejo, repita-se, sem a prévia audiência do locatário, exige-se do locador que apresente ao juiz uma caução, uma prestação de segurança patrimonial em valor equivalente a três meses de aluguel.

As ações de despejo poderão ser propostas contra o locatário e contra o fiador, sendo que o fiador responderá pela cobrança das importâncias monetárias devidas pelo locatário (aluguéis, condomínio, luz etc.). Quando o despejo for fundado em falta de pagamento, tanto o locatário como o fiador podem evitar a decisão de despejo mediante depósito do débito atualizado. Essa prerrogativa, no entanto, tem limites: não é admitido o pagamento em juízo se o locatário já tiver se utilizado desta faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Outra importante modificação encaminhada pela Lei n.º 12.112/2009 está nas ações renovatórias. Quando há uma alteração da base econômica do contrato de locação, seja por uma desvalorização seja por uma supervalorização do valor do aluguel, medida nas concretas circunstâncias de mercado, tanto o locador como o locatário podem requerer em juízo uma renovação do valor da prestação, para mais ou para menos.

A nova legislação investe nos poderes do juiz em busca de uma conciliação entre o locador e o locatário. Sem prejuízo disto, pode ser concedida liminarmente uma revisão provisória. Em ação proposta pelo locador, a revisão liminar provisória não poderá exceder 80% do que foi pleiteado (por exemplo, se o locador pede a revisão para R$ 1.000, a liminar revisional pode ser deferida apenas até R$ 800).

Se a ação revisional for proposta pelo locatário, a revisão liminar provisória não poderá ser inferior a 80% do aluguel que se pretende reduzir (por exemplo, se o locatário pede a diminuição de uma prestação de aluguel de R$ 1.000, o máximo que se pode reduzir, mediante uma liminar revisional, são R$ 200).

Neste particular, a lógica econômica do legislador pareceu um tanto quanto ingênua. Na medida em que o juiz é previamente tolhido em porcentuais, naturalmente os pedidos nas ações renovatórias serão formulados considerando esses limitadores.

O impacto de uma nova legislação, ressalte-se, não pode ser mensurado "em tese". A lei n.º 12.112/2009, que foi objeto de nossos breves comentários, entrará em vigor no dia 25 de janeiro de 2010. A partir daí será possível observar se a alteração legislativa conseguiu conferir maior justiça nas relações locatícias e, sobretudo, se foi hábil a fomentar o acesso mais barato à moradia para a enorme população brasileira que não pode realizar o sonho da aquisição da casa própria.

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Rodrigo Xavier Leonardo, doutor em Direito Civil, é professor de Direito Civil da UFPR. Advogado sócio da Losso, Tomasetti & Leonardo.