A Lei 8.245/1991, que regulamenta contratos de locações de imóveis urbanos, prevê, atualmente, que o indexador do aluguel será definido pelas partes, sendo a praxe do mercado a adoção do Índice Geral de Preços e Mercado (IGP-M). Entretanto, a elevação do IGP-M, que acumulou alta de 31,1% em março de 2021, fez com que a Câmara dos Deputados aprovasse, no dia 7 de março de 2021, tramitação em regime de urgência para o Projeto de Lei 1.026/2021 que estabelece como limite para o reajuste destes contratos a inflação oficial do país, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
O IPCA é calculado pela variação de preços de produtos ao consumidor final, por meio da análise de 400 produtos e serviços do varejo consumidos por famílias com renda mensal entre 1 e 40 salários-mínimos, em 13 capitais do país. Já o IGP-M é composto pelo resultado de três outros índices, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), o Índice de Preços por Atacado (IPA) e o Índice Nacional do Custo de Construção (INCC), sendo diretamente influenciado pela variável do dólar e as commodities.
No que pese as críticas ao projeto pela intervenção do Estado nas relações privadas por aparente afronta à Lei da Liberdade Econômica, a proposta tem alicerce na função social, esculpida pela Constituição Federal e Código Civil, que, além de resguardar os interesses individuais, estabelece seu contorno de exercício no interesse social. Portanto, frente à distorção causada pelo aumento súbito do IGP-M, provocado principalmente pelo desdobramento dos efeitos da pandemia da Covid-19, a determinação legal para fixação de índice que represente a recomposição de preço é medida adequada e desejada, em especial para salvaguardar o interesse da parte usualmente frágil na relação: o locatário.
É importante ressaltar que o projeto não veda a cobrança de reajuste superior ao índice, mas condiciona a sua aplicação à concordância do locatário. Assim, apesar da limitação imposta, a liberdade contratual encontra-se resguardada, na medida em que a norma promove maior diálogo entre locatário e locador no momento da aplicação do reajuste, à luz da boa-fé contratual, além de as demais condições do contrato (preço, período etc.) restarem intactas. Ademais, a função do índice de reajuste no contrato de locação é recompor o valor da moeda no tempo e não propiciar ao locador rentabilidade equivalente a um investimento de risco elevado, como o propiciado pela elevação do IGP-M.
De outra sorte, o ordenamento jurídico contém diversas hipóteses em que o Estado, com o intuito de regular e evitar excessos, prevê a limitação da liberdade de contratação entre particulares, com o intuito de garantir o bem-estar social e a dignidade humana. A exemplo, registra-se que a desvalorização do real, em 1999, provocou judicialização para rever os contratos indexados com base na variação cambial do dólar, o que resultou na edição de norma que veda referida prática (Lei 10.192/01). Dentre outros exemplos, destaca-se a limitação de juros (Código Civil e Lei de Usura) e a limitação de cobrança de juros moratórios e multa (Código de Defesa do Consumidor).
Portanto, fica evidente que o projeto estabelece parâmetro determinado de reajuste que objetiva restabelecer a igualdade entre as partes, além de evitar a sobrecarga de processos judiciais e propiciar maior segurança jurídica com parâmetros definidos, frente a um Judiciário abarrotado e com decisões díspares.
Caroline Cavet, advogada, é presidente da Comissão de Juizados Especiais da OAB/PR, vogal da Junta Comercial do Paraná e professora da pós-graduação em Direito Imobiliário da Universidade Positivo.
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