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OPINIÃO DO DIA 2

Vale a pena ceder potencial construtivo?

  • PorMarina Michel de Macedo Martynychen
  • 27/08/2010 21:04

A utilização do potencial construtivo torna con­­creta a realização de novas obras sem que sejam deslocados recursos originalmente destinados a outras áreas igualmente carentes de investi­­mentos

O estado do Paraná, a prefeitura de Curitiba e o Clube Atlético Paranaense discutem de que forma será possível viabilizar as obras na Arena da Baixada para a Copa do Mundo de 2014. A solução apresentada relaciona-se ao uso do potencial construtivo da área onde fica a praça esportiva atleticana, o qual seria cedido pelo município.

Indaga-se: por que é interessante a utilização dessa cessão de potencial construtivo, também conhecida como "solo criado"? Qual a sua vantagem em relação a formas tradicionais de financiamento? Ora, com a alienação do potencial construtivo – que nada mais é do que o direito de construir a maior do que usualmente seria permitido – o município acaba viabilizando a realização de um empreendimento, sem a realização de uma contrapartida financeira de sua parte.

Esse procedimento, regulado no âmbito federal pelo Estatuto da Cidade (realizado em Curitiba, desde o início da década de 1990), ganhou uma nova feição graças às "Operações Urbanas Consorciadas". Por meio desse instrumento, o solo criado passou a ser alienado de uma forma alternativa, mediante a utilização de valores mobiliários denominados CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção). Porém não se trata de uma experiência totalmente nova, na medida em que o município de São Paulo utiliza-se do mercado de capitais com essa finalidade, desde 1995.

Com efeito, um exemplo de Operação Urbana que está sendo realizado em São Paulo e que merece destaque é a Operação Consorciada Faria Lima. Os CEPACs foram emitidos e negociados perante a Bovespa. Em que pese o fracasso das duas primeiras emissões, o terceiro leilão foi um sucesso. Foram alienadas 156.730 CEPACs a um preço de R$ 1.240,01 o metro quadrado, com a arrecadação total de R$ 194 milhões. Em 2008, os 83.788 CEPACs disponibilizados foram arrematados por R$ 1.538,01, a partir de um valor inicial fixado em R$ 1.300. Em fevereiro de 2009, foi realizado o quinto Leilão. As CEPACs, neste momento, atingiram o valor de R$ 1.700 cada, tendo sido alienados 55.612 CEPACs, gerando uma renda para o município utilizar em equipamentos urbanos de R$ 94 milhões. Além disso, até 2008, ocorreram 10 leilões privados. Nesses leilões, construtoras aceitaram receber as CEPACs por obras realizadas em prol do município. Até fevereiro de 2009, a Operação Urbana Faria Lima, utilizando dos leilões públicos e privados, angariou cerca de R$ 567 milhões para o município, os quais foram investidos diretamente na área da Operação Urbana (ANDRONI, Paulo. "O Cepac como instrumento de captação de mais-valias urbanas e financiamento de grandes projetos ur­­banos"In: Operações Urbanas, Anais Seminário Brasil França, 2009).

Assim, a grande vantagem desse mecanismo é a racionalização dos custos: por um lado, o particular que irá se beneficiar dos novos equipamentos públicos e, consequentemente, com o aumento do valor da sua propriedade, ao comprar o solo criado, estará contribuindo com os custos das melhorias em sua região (princípio do compartilhamento da plus valia). Por outro lado, e até mais importante, é a possibilidade de tornar concreta a realização de novas obras sem que sejam deslocados recursos originalmente destinados a outras áreas igualmente carentes de investimentos (daí a importância do orçamento público), e que não tenham apelo comercial. Ora, os recursos provenientes da venda do potencial são direcionados para o Tesouro municipal, contudo, estes ficam depositados em uma conta separada, sujeita à auditoria dos particulares interessados. Esse montante será integralmente investido na área da operação.

Existem riscos? É claro que sim, em especial pela utilização dos CEPACs (desde o impacto da infraestrutura física adicional até o aumento substancial do valor da propriedade). Ocorre, contudo, que tais consequências podem ser previstas e principalmente evitadas pelo município, desde que exista um projeto bem estruturado e, em especial, que outros mecanismos do Estatuto da Cidade sejam utilizados (tais como a criação de zonas de interesse social). Há ainda a questão da viabilidade econômico-financeira, que igualmente não pode ser ignorada.

Todavia, são questionamentos que não suficientes para que se descarte, sem uma análise mais aprofundada, um interessante mecanismo que poderá ser utilizado por Curitiba, na luta para a realização da Copa em 2014.

Marina Michel de Macedo Martynychen, advogada do escritório Clèmerson Merlin Clève, é professora de Direito Financeiro e Econômico da Unibrasil.

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