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Um trecho de praias preservadas ao sul de Balneário Camboriú (SC) passou a concentrar casas de praia na faixa de R$ 20 milhões e viu o metro quadrado valorizar mais de 200% em cinco anos. Segundo a imobiliária J. Maurício, que atua há mais de 25 anos na região da Interpraias, a combinação de baixa densidade, oferta limitada e regras ambientais rígidas colocou o local no centro do foco de investidores como segunda moradia de alto padrão.
Mais que isso: embasa projeções de alta adicional de até 50% em dois anos. O movimento faz o litoral catarinense começar a repetir, em escala menor, a lógica dos Hamptons, luxuosa área costeira em Long Island, Nova York, onde casas de veraneio em áreas de baixa densidade passaram a ser vendidas por cerca de US$ 2,35 milhões nos negócios mais típicos e, em média, por perto de US$ 3,8 milhões no fim de 2025.
Até poucos anos atrás, a área de Balneário Camboriú era mais associada a pousadas familiares e praias agrestes — Estaleirinho, Estaleiro, Pinho, Taquaras, Taquarinhas e Laranjeiras — do que a casas de alto padrão. Enquanto a Praia Central verticalizava e ajudava a colocar o município no topo do ranking das cidades com metro quadrado residencial mais caro do país, com preço médio em torno de R$ 14,9 mil por metro quadrado, a Interpraias seguia com baixa ocupação e natureza preservada.
“Sempre foi o pedaço mais discreto da cidade, com menos barulho, menos movimento e um contato mais direto com a natureza”, resume o corretor Theo Girolamo, que atua na região. Para ele, esse desenho começou a mudar conforme incorporadoras e proprietários passaram a enxergar no trecho uma espécie de “reserva de escassez”.
São poucas frentes de mar disponíveis, boa parte em áreas de proteção ambiental, com gabaritos baixos e parâmetros de ocupação que reduzem a margem de adensamento futuro. “O que faz a Interpraias ser diferente é que, aqui, a verticalização não é uma opção”, acrescenta Maurício Girolamo, diretor-executivo da J. Maurício.
“As regras limitam o número de pavimentos e o quanto você pode ocupar do terreno, então a baixíssima densidade não é uma escolha de marketing, ela é estrutural”, acrescenta ele. De acordo com um levantamento feito pela imobiliária, o metro quadrado na região já subiu mais de 200% em cinco anos, impulsionado pela combinação de escassez de terrenos e entrada de projetos de padrão mais alto.
A mesma projeção fala em uma alta adicional de até 50% em dois anos, caso a demanda por segunda moradia se mantenha e o pipeline de lançamentos continue concentrado em empreendimentos de baixa densidade. O movimento ocorre em um município que está entre os primeiros no ranking nacional de metro quadrado residencial mais caro, segundo o FipeZAP, o que empurra parte dos investidores a buscar oportunidades fora da orla central.
A lógica dos Hamptons em escala catarinense: regras, segurança e capital paciente
Nos Hamptons, a base do mercado de segunda moradia de luxo combina baixa densidade, litoral preservado e estoque limitado de casas em bairros estritamente residenciais. Relatórios recentes da Douglas Elliman e da consultoria Miller Samuel mostram que o quarto trimestre de 2025 foi o mais caro da série: a mediana das vendas residenciais chegou a cerca de US$ 2,35 milhões e o preço médio ficou próximo de US$ 3,8 milhões, com participação recorde de imóveis acima de US$ 5 milhões nas transações.
“É um mercado em que o CEP e o entorno valem tanto quanto a casa”, resume uma das análises ao apontar o impacto da escassez de terrenos e das regras de zoneamento restritivas na precificação.
Na Interpraias, a leitura de quem atua no mercado é parecida, guardadas as proporções brasileiras. “O comprador de segunda moradia ou de longo prazo quer silêncio, privacidade, baixa densidade e um entorno preservado”, aponta Theo Girolamo.
“Quando isso vem acompanhado de oferta limitada, o imóvel deixa de valer só pela metragem e passa a valer pelo território.” Ele explica que a região está inserida na área de proteção ambiental Costa Brava, com plano de manejo que fixa limites de gabarito e de taxa de ocupação do solo por zoneamento.
Nas áreas planas, o regramento costuma permitir apenas poucos pavimentos e ocupação de uma fração do lote; na morraria, as restrições são ainda mais rígidas. Esse arcabouço urbanístico vem sendo reforçado por uma agenda de segurança e organização territorial.
Projeto apresentado pela recém‑criada Agência Interpraias, em articulação com a prefeitura de Balneário Camboriú e o conselho gestor da área de preservação ambiental, prevê a instalação de cerca de 100 câmeras de monitoramento em até dois anos, com investimento estimado em R$ 720 mil e cobertura de aproximadamente 10 quilômetros quadrados. Os equipamentos devem ser distribuídos entre as praias do Estaleirinho, Estaleiro, Pinho, Taquaras, Taquarinhas e Laranjeiras, com leitura automática de placas e, em alguns pontos, reconhecimento facial.
Para os players locais, o conjunto de regras ambientais, baixa densidade e sistema de monitoramento funciona como um “selo de previsibilidade” para quem mira capital de longo prazo.
“Quando existem normas claras e um nível mínimo de organização territorial, a previsibilidade entra no preço”, afirma Girolamo. “É o mesmo tipo de lógica que consolidou os Hamptons: a certeza de que o entorno não vai mudar radicalmente é tão valiosa quanto a casa em si.”
O que observar daqui para a frente
Para quem investe, a aposta é que a valorização não foi um ponto fora da curva. “Nos próximos cinco a dez anos, eu vejo a Interpraias com o metro quadrado mais caro de Balneário Camboriú e entre os mais caros do Brasil”, projeta o empresário Marcos Gracher, fundador da Wave Academias e integrante do conselho gestor da área de preservação ambiental Costa Brava.
Na leitura dele, a combinação de ocupação controlada, proximidade do centro e natureza preservada sustenta essa tese: “É uma região com pouco espaço para crescer, muito perto dos serviços da cidade e cercada de verde. Na minha visão, o futuro do investimento está ali.”
Do ponto de vista da forma urbana, a chave será o tipo de ocupação que a região vai aceitar daqui para a frente. “Vejo com bons olhos a valorização porque é praticamente o único lugar de Balneário onde ainda é possível morar em casa, perto do mar, em um bom terreno e sem edifícios colados dos dois lados”, diz o arquiteto e urbanista Carlos Vinicius Bortolato, coordenador do curso de Arquitetura e Urbanismo da UniAvan.
Ele alerta, porém, que o desenho pode mudar se a pressão por novas vias e moradias em morro ganhar força. “O que mais preocupa no longo prazo é a combinação entre abrir novas vias nas encostas e aumentar a concentração de moradias; quanto mais acessos, mais pressão para construir, e isso pode comprometer justamente o diferencial das praias agrestes, que é a vegetação preservada, menos poluição e sensação de refúgio.”
Na prática, o próximo ciclo deve mostrar se a Interpraias se consolida como bairro de moradores de alta renda ou se caminha para uma lógica de segunda moradia mais parecida com destinos de veraneio clássicos. Bortolato lembra que há muita gente que vive ali e trabalha no centro, o que dificulta enxergar o trecho apenas como enclave de luxo.
Já investidores como Gracher olham para o mesmo território como parte de uma carteira de longo prazo, ancorada em escassez planejada e qualidade ambiental. Entre esses dois vetores é que a Interpraias deve responder, nos próximos anos, até que ponto quer se aproximar da lógica dos Hamptons ou construir um caminho próprio no litoral catarinense.
