A emissão de potencial construtivo pela prefeitura de Curitiba bateu recorde em 2011, com 218 mil metros quadrados (m2) de área, e rendeu o equivalente a R$ 70 milhões. São 66 mil m2 negociados a mais do que no ano anterior. A comercialização do direito de construir além dos limites fixados na Lei de Zoneamento é uma tendência cada vez mais aproveitada pelo mercado imobiliário. E representa mais uma fonte de recursos para o poder público, que pode aplicar o dinheiro em obras de interesse geral.
A maior parte da área adicional de construção foi negociada diretamente pelo município 168 mil m2 e rendeu R$ 35 milhões. De acordo com o superintendente de projetos da Secretaria Municipal de Urbanismo, Roberto Marangon, o dinheiro foi direcionado para construir escolas e para capitalizar o projeto da Rua da Cidadania no Tatuquara. Ele lembra que, além dos títulos concedidos pela prefeitura, há também a negociação direta entre proprietários de imóveis. Donos de prédios históricos e de áreas de preservação ambiental, por exemplo, podem captar recursos como compensação pela conservação do imóvel comercializando o chamado potencial construtivo. Contudo, a área vendida é bem menor, com 46 mil m2.
Marangon diz acreditar que o aumento dos montantes negociados de potencial construtivo se deve a dois fatores: ao crescimento do mercado de construção civil nos últimos anos e à ampliação da confiança dos construtores em fazer uso dessa possibilidade.
Normando Baú, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR), confirma que a compra de potencial construtivo está ficando cada vez mais atrativa. Ele explica que os terrenos se valorizaram muito nos últimos anos e até mesmo ficaram escassos em algumas regiões. "Tem lugares em que o metro quadrado do terreno está saindo, por exemplo, R$ 1,5 mil. Se é possível comprar o adicional por valores na faixa de R$ 300 a R$ 400, então compensa muito", diz. Em alguns bairros da cidade, a construção só se viabiliza financeiramente com a aquisição do potencial construtivo.
Exemplo
O arquiteto Luiz Bacoccini recorre ao adicional em quase todas as obras que projeta. Em áreas nos bairros Juvevê, Água Verde e Cabral, por exemplo, há terrenos em que só é possível construir prédios de até seis pavimentos. Nesses locais, conseguir erguer edificações de até dez pavimentos é um bom negócio, relata o arquiteto. Ele exemplifica: na Rua da Bandeira, está concluindo uma obra com oito pavimentos e 434 m2 por andar. Sem o potencial construtivo, o prédio teria seis andares e menos 20% de área útil por laje. "Não é uma liberalidade total. Não dá para erguer um prédio de quantos andares eu quiser. Tem limites. Mas amplia as vantagens para o construtor", explica.
Linha Verde deve alavancar comercialização
Uma nova modalidade de venda de potencial construtivo em Curitiba está em via de implantação e pode elevar em muito os valores que são movimentados ao ano. A prefeitura espera a aprovação pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) do projeto chamado de Operação Urbana Consorciada, que prevê a venda de R$ 1,5 bilhão em títulos na Bolsa de Valores ao longo de 30 anos. Nesse caso, o potencial construtivo só pode ser usado ao longo da Linha Verde. A proposta está na CVM desde 9 de março.
Também os recursos conseguidos com a negociação podem ser aplicados apenas em melhorias na Linha Verde. Entre os projetos previstos está a viabilização da Vila Olímpica um espaço de integração entre as várias estruturas esportivas já existentes na região do Tarumã e nove trincheiras. O superintendente de projetos da Secretaria Municipal de Urbanismo, Roberto Marangon, acredita que o modelo de venda de potencial construtivo deve ser ainda mais ampliado nos próximos anos. Para ele, é uma forma justa de financiar investimentos públicos. Curitiba é uma das cidades que mais recorre a essa possibilidade.
Mercado vive expectativa por títulos da Arena
Há a perspectiva de surgir, em breve, no mercado que está com grande procura o potencial construtivo a ser cedido para a ampliação da Arena da Baixada, na condição de estádio-sede da Copa de 2014. Uma lei foi aprovada estabelecendo que R$ 90 milhões podem ser usados pelo Clube Atlético Paranaense como garantia em um empréstimo para financiar as obras. O potencial ainda não foi liberado o que deve acontecer apenas depois da concretização do financiamento. O clube está tentando usar como garantia o Centro de Treinamento (CT) do Caju. O potencial construtivo não será repassado ao clube de uma só vez, mas aos poucos. O mecanismo vai financiar a revitalização do estádio que receberá quatro partidas da Copa.
