Vícios construtivos são anomalias ou imperfeições do imóvel que afetam o seu uso e a finalidade para a qual ele se destina. Nem todo vício que aparece no imóvel é de ordem construtiva. Daí a importância de se perquirir a sua causa: somente serão considerados vícios construtivos aqueles que decorrem de uma falha no projeto, do material empregado ou da própria execução da obra. Para o consumidor, destinatário final do bem, o vício construtivo representa uma depreciação do imóvel e, muitas vezes, um risco, alcançando potencialmente a seara moral. Para o incorporador e o construtor, os vícios construtivos detectados após a entrega do imóvel, oriundos das causas arroladas, costumam representar um passivo.
A gama de vícios que podem ocorrer em um imóvel é bastante variada, desde vícios ocultos até vícios aparentes de fácil constatação. Vício oculto é todo vício que não aparece a olho nu, necessitando de um trabalho investigativo para que possa ser detectado. Esse tipo de vício normalmente é de uma gravidade considerável, por afetar a solidez e a segurança do imóvel, podendo comprometer a sua estrutura. Costumam ser detectados apenas depois do aparecimento de uma trinca (que lhe afeta a solidez) ou de rachaduras (que lhe afetam a segurança). Por outro lado, há os vícios aparentes, que podem ser constatados sem um trabalho investigativo. Tais vícios podem ser de difícil constatação, dependendo da remoção de um móvel ou de um evento natural, como chuva; bem como podem ser de fácil constatação, imediatamente visíveis.
Perante o adquirente, o incorporador e o construtor são responsáveis pela entrega do imóvel em perfeito estado, assim entendido o imóvel que está em condições plenas de uso, conforme o previsto no contrato. Entende-se que a responsabilidade é aqui solidária entre construtor e incorporador, desde o momento em que celebrado o contrato de empreitada para a construção do empreendimento, por força do art. 618 do Código Civil, que trata da responsabilidade em contratos de empreitada; bem como dos arts. 31 e 43 da Lei nº 4.591/64, que igualmente tratam da responsabilidade do incorporador; além do art. 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor.
Outrossim, é necessário sublinhar que a aquisição do imóvel colocado à venda pela incorporadora caracteriza relação de consumo. A partir do CDC, o cuidado com a informação tornou-se essencial. Nesse sentido, a falta, a insuficiência ou a inadequação da informação sobre o imóvel serão consideradas como um defeito do produto. Daí a importância da certificação e fiscalização por parte da incorporadora de que o imóvel destinado à venda corresponda de fato às informações publicitárias e demais informações prestadas ao consumidor, por exemplo, acerca do projeto arquitetônico, das proporções das unidades, dos serviços e da qualidade do empreendimento.
Supondo-se que o incorporador e o construtor agiram em conformidade com o contrato e os ditames da boa-fé contratual, é razoável que se obtenha por escrito a concordância do consumidor no momento da entrega do imóvel. A melhor forma de resguardo é a vistoria técnica, fazendo-se constar a inexistência de vícios e o fato de que o imóvel se encontra em plenas condições de uso e de habitação, em conformidade com as informações prestadas. A vistoria deve ser reduzida a termo e assinada pelo comprador no ato da entrega das chaves. Além disso, recomenda-se que o incorporador forneça um manual de uso de procedimentos de manutenção, fazendo constar a relação de todos os fornecedores de materiais e equipamentos empregados e utilizados na obra. Com isso, ficará o incorporador resguardado de eventuais reclamações infundadas por parte de consumidores que receberam o imóvel em plenas condições e causaram o vício reclamado ilicitamente.
No caso da existência real de um vício construtivo, tem o consumidor o prazo de 90 dias para solicitar diretamente ao incorporador ou ao construtor a reparação do dano, conforme o art. 26, II, §3º do CDC, prazo este a ser contado do recebimento das chaves ou da constatação do vício. O responsável tem até 30 dias para solucionar o problema apresentado. Não sendo solucionado o problema, poderá ser requerido pelo adquirente o abatimento do preço ou mesmo a substituição do imóvel, em caso de inadimplemento significativo. Convém, nesses casos, ao incorporador, avaliar a exata dimensão do dano e a possibilidade imediata de reparação do problema, assim como outras formas alternativas para a resolução do conflito. O acerto ou a eventual negociação devem ser formalizados por escrito. Na maior parte das vezes, é o que se sugere a ambas as partes, pois o consumidor sentir-se-á plenamente atendido pelo fornecedor e, do outro lado, o fornecedor manterá a integridade da sua imagem e evitará uma ação desnecessária, praticamente mais um passivo a ser atualizado e acrescido de juros, além das custas processuais e de honorários advocatícios.
Se, de nenhuma forma, resultar possível a avença entre as partes, o consumidor poderá ingressar com uma ação judicial postulando a realização de uma obrigação de fazer ou a devida indenização por perdas e danos, eventualmente cumulada com indenização por danos morais. Em caso de total desinteresse do adquirente em permanecer no imóvel, poderá o mesmo optar pela ação de rescisão contratual, cumulada com indenização pelos danos sofridos, inclusive de natureza moral.
Frisa-se uma vez mais a importância dos atos preventivos e da fiscalização da construção por parte do incorporador para o correto adimplemento contratual e para evitar a reclamação ou o ajuizamento de ações por parte dos adquirentes. Para ambas as partes, a negociação e a resolução extrajudicial dos conflitos será inegavelmente mais benéfica.
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