Mercado nacional de moradias universitárias tem nova rede em expansão, que projeta VGV de R$ 1,1 bi até 2029

O bilionário mercado nacional de student housing tem um novo player, que planeja ser o maior do segmento no Brasil. Braço da incorporadora ALTMA, o Hive for Students já tem dois empreendimentos em construção perto do principal câmpus da PUCPR, em Curitiba (PR). E confirmou, para este ano, mais um lançamento: o Hive Cidade Universitária, próximo ao campus da USP, em São Paulo (SP), com cerca de 250 unidades, todas para uso exclusivo por estudantes universitários.

A nova marca se posiciona em um nicho que atualmente é dominado pelo modelo patrimonialista, com foco no acúmulo de ativos e na geração de renda passiva. Mirando investidores individuais de diferentes portes, o Hive traz ao mercado o modelo inédito de student housing de incorporação, com os primeiros empreendimentos do gênero no Brasil com unidades à venda. “Nos nossos empreendimentos, a operação é coesa, do ativo como um todo, mas os proprietários não são fundos de investimento e sim investidores que compram uma, duas, 10 unidades. O mercado não tinha esse tipo de produto e o sucesso dos primeiros dois, que tiveram 100% das unidades vendidas nos lançamentos, encorajou a expansão”, conta o sócio e diretor de desenvolvimento imobiliário da incorporadora ALTMA, Gabriel Falavina Dias.

A nova rede de moradia universitária conta com a parceria e background do executivo de Estruturação e Gestão de Negócios Imobiliários e Hospitalidade, Juliano Antunes, fundador da Uliving, pioneira no Brasil. “O Hive é uma construção a quatro mãos, que rompe com o modelo super fechado do student housing nacional. O projeto tem o formato de investimento institucional que eu havia concebido lá atrás, em 2012, para a Uliving, mas que não prosperou por falta de abertura do mercado na época, quando moradia universitária era um conceito totalmente novo no país”, afirma Antunes.

O pipeline do Hive prevê R$ 1,1 bilhão em VGV (Valor Geral de Vendas) até 2029, com 13 projetos, localizados de forma estratégica perto de campi universitários, em nove cidades brasileiras com relevância universitária. O plano da rápida expansão inclui, para 2027, novos lançamentos em Curitiba (PR) e cidades que ainda não contam com empreendimentos operando no segmento – Belo Horizonte (MG), Porto Alegre (RS) e Itajaí (SC).

A sequência de lançamentos inclui Joinville (SC), Florianópolis (SC), Maringá (PR), Goiânia (GO), e novos empreendimentos em Curitiba, Belo Horizonte e São Paulo. “Miramos ser maior do que os concorrentes. O plano é ganhar um market share que torne o Hive a maior rede de student housing do país, com o maior volume de camas ofertadas até 2029”, ressalta Falavina Dias. Somente os dois empreendimentos em construção na capital paranaense e os lançamentos previstos para 2026 e 2027 já somam 818 leitos, quase 20% do total ofertado no Brasil.

Tese financeira por trás do Hive Cidade Universitária

A expansão do modelo Hive de student housing para o mercado paulista é impulsionada pela parceria estratégica entre a ALTMA e a Quartzo Capital, principal gestora multiestratégia do Sul do Brasil, com mais de R$ 1,4 bilhão em ativos sob gestão. As duas empresas curitibanas estruturaram um novo veículo de investimentos com Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 100 milhões para o Hive Cidade Universitária, localizado no Butantã.

A tese consolida a atuação conjunta iniciada em Curitiba com o empreendimento B41, ativo de R$ 60 milhões que integrou o fundo imobiliário Quartzo Real Estate Development (QTZD11), listado na B3, e teve 100% das unidades vendidas no lançamento.

Com 40% de participação da Quartzo Capital na operação paulista, o projeto aposta em uma modelagem financeira com perspectiva de rentabilidade acima de 25% ao ano para os players. O diferencial atrativo está na otimização do espaço privativo e na monetização precificada por leito (cama), e não por apartamento, maximizando o potencial de receita por metro quadrado. A estratégia alia a alta demanda represada da maior universidade do país à segurança de uma gestão imobiliária e condominial centralizada.

"A validação do modelo no Paraná nos levou a ampliar a participação no projeto de São Paulo. A equação de precificação por leito é eficiente para a operação e altamente atrativa para o investidor, que acessa um ativo de moradia funcional com potencial de rentabilidade superior. Cada operação exige uma análise rigorosa e independente dos fundamentos da região, e a eficiência na execução operacional do parceiro é o que define o sucesso do veículo", afirma Nikolas Nissel, diretor de Real Estate da Quartzo Capital.

Déficit de moradia estudantil impulsiona setor

O Hive for Students também conta com a participação, como advisor, de Guilherme Werner, sócio-consultor da Brain Inteligência Imobiliária. A empresa de pesquisa e consultoria em negócios – que tem foco no mercado imobiliário – fez um amplo levantamento de mercado sobre o contexto mercadológico da moradia universitária no país.

Segundo o levantamento, enquanto, nos EUA – onde o modelo de student housing é mais consolidado –, existem 6 milhões de camas para cerca de 20 milhões de estudantes, o Brasil tem cerca de 4.100 para 5,1 milhões de universitários matriculados, sendo que cerca de 1,5 milhão deles estudam fora de suas cidades de origem.

De acordo com o estudo da Brain, o mercado nacional de moradia universitária tem potencial para pelo menos mais R$ 3 bilhões em vendas, o que abrangeria um total de 13.660 moradores. Para Falavina Dias, o fator limitante é o da oferta de cada universidade. “A moradia estudantil é um ativo bem específico, que difere dos empreendimentos que atendem os estudantes de forma improvisada ou adaptada. Uma vez que se atende à demanda de um câmpus, é preciso ir para outro. E não são todas as universidades que têm essa demanda, mas as mais relevantes, públicas e privadas, costumam ter”, avalia.

Validação de estudantes, famílias e universidades

Com um formato de moradia que representa segurança, comodidade e acolhimento aos estudantes em sua etapa de formação, o student housing é um modelo que também agrada os pais. Os apartamentos, que podem ou não ser compartilhados entre os universitários, são compactos, mobiliados, decorados e equipados. As áreas comuns incluem espaços de estudo, oferta de serviços – como lavanderia, refeitório e mini mercado –, ambientes de convivência, prática de esportes e confraternização.

Além disso, na moradia universitária, toda a gestão do condomínio é feita pela operadora, o que inclui a administração predial, manutenções, vendas e locações, e também a gestão da comunidade, “um ponto muitíssimo importante", destaca Antunes. A operadora tem uma equipe que cuida do condomínio e dos moradores. “É diferente do trabalho de portaria e zeladoria. A operadora cria momentos de descompressão, oferecendo eventos de aprendizado e de integração – como as recepções para os novos moradores. Durante todo o ano, os estudantes têm festas temáticas e atividades que promovem o acolhimento e a convivência saúdável”, explica.

O monitoramento da segurança e bem-estar dos estudantes vai além dos sistemas inteligentes de controle de entrada e saída. “É uma comunidade e não apenas um condomínio. É um cuidado ou suporte que tranquiliza as famílias, porque prevê atenção a situações como o isolamento do estudante, que não comparece aos eventos ou fica tempo demais dentro do apartamento. Ou a observação de quebra de rotina, como o estudante que chega muito tarde. A equipe está lá para ajudar em qualquer situação”, completa.

O modelo de moradia universitária também tem a aprovação das instituições de ensino superior. Não à toa, os dois primeiros empreendimentos do segmento em Curitiba têm a parceria da PUCPR, com foco no Ensino, Pesquisa e Extensão. Em Belo Horizonte, a PUC Minas teve a participação do Hive no evento Feira de Carreiras PUC Minas, com stand que apresentou o modelo de student housing.

Segundo o fundador da incorporadora ALTMA, as universidades validam os empreendimentos em função dos benefícios do modelo para toda a comunidade acadêmica. “O ponto de partida de cada empreendimento é o terreno, já que a localização é peça-chave para o sucesso do modelo. Mas, assim como procuramos áreas estratégicas próximas das universidades, também já fomos procurados por faculdades que querem o empreendimento e a parceria do Hive”, conclui Falavina Dias.