A nova regulação da CVM para os Condo-Hotéis

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Em dezembro de 2013 a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) emitiu alerta ao mercado relativamente à ocorrência de oferta pública irregular de contratos de investimento coletivo envolvendo empreendimentos imobiliários na área hoteleira. O alerta advertia o mercado de que a comercialização pública de unidades ou de cotas de participação em empreendimentos hoteleiros, conhecidos como Condo-Hotel, constitui emissão de valor mobiliário, o que só pode ser feito mediante registro prévio da oferta na CVM, tornando irregular toda e qualquer oferta que não obtivesse o aval da autarquia.

Segundo interpretação da CVM, o conceito de contrato de investimento coletivo exposto no art. 2º, inciso IX, da Lei nº 6385/76 aplica-se aos empreendimentos de Condo-Hotel. Contrato de investimento coletivo, de acordo com a definição legal, é aquele pelo qual os investidores realizam investimento em um empreendimento comum com a expectativa de receber direito de participação em forma de lucro ou remuneração, o qual será obtido através dos esforços do empreendedor ou de terceiros. Quando esse tipo de arranjo contratual de investimento é ofertado publicamente, está configurada a distribuição pública de um valor mobiliário, a qual deve ser submetida previamente a registro na CVM, conforme determina a Lei nº 6385/76.

Desde o alerta, portanto, todas as ofertas de contrato de investimento coletivo no âmbito de Condo-Hotéis passaram a ser objeto de análise por parte da CVM. As Construtoras, Incorporadoras e Operadoras Hoteleiras passaram a dirigir ao órgão os chamados “pedidos de dispensa”, com base na Instrução CVM n° 400/2003 que regula, de forma genérica, as situações em que a Comissão poderá, a seu critério, dispensar o registro de distribuição de oferta pública.

Assim, durante todo o ano de 2014 e nos primeiros meses de 2015, a CVM publicou cerca de nove decisões sobre pedidos de dispensa de registro de oferta pública de Condo-Hotéis. A partir das primeiras decisões, a CVM consolidou entendimento no sentido de diferenciar as ofertas de Condo-Hotel em dois tipos básicos, aquelas que envolvessem (i) a venda de cotas de participação no projeto hoteleiro e as que envolvessem (ii) a venda de unidades imobiliárias autônomas (quartos de hotel) escrituradas em nome do adquirente. Para o primeiro tipo de oferta (i) adotou uma postura mais protetiva dos investidores, pois concedeu a dispensa condicionada à oferta exclusiva para investidores qualificados, isto é, aqueles que comprovassem possuir patrimônio pessoal mínimo de um milhão e meio de reais ou que investissem ao menos um milhão de reais na oferta.

As decisões seguintes analisaram pedidos de dispensa (ii) em que a oferta se caracterizava pela alienação de unidade autônoma, segundo os ditames da Lei nº 4591/64 (Lei de Condomínio e Incorporação Imobiliária). Para esses casos, a CVM adotou entendimento de que a oferta não deve ser necessariamente destinada aos investidores qualificados, eis que a sujeição do empreendimento à Lei nº 4591/64, com a comercialização de unidades autônomas completamente individualizadas e sujeitas ao domínio exclusivo dos adquirentes confere à oferta, por si só, um nível maior de proteção ao investidor.

De qualquer forma, em todas as decisões a CVM sempre destacou que as ofertas objeto de dispensa deveriam conter informações claras e fidedignas a respeito do negócio, alertando o investidor para os principais riscos associados ao investimento em Condo-hotel. Entretanto, apesar da paulatina consolidação de critérios e requisitos para a dispensa de registro, não havia nenhuma regra específica para a dispensa de registro de Condo-Hotéis.

Essa situação mudou recentemente com a publicação, em 19/03/2015, da Deliberação CVM nº 734, que regulou de forma específica o procedimento de pedido de dispensa de oferta pública de Condo-Hotéis, trazendo maior segurança jurídica para as Incorporadoras, Construtoras e Operadoras Hoteleiras que pretendem participar do mercado de Condo-hotéis na qualidade de ofertantes.

Dentre as novidades trazidas pela Deliberação CVM nº 734, podemos apontar a delegação de competência à Superintendência de Registro de Valores Mobiliários para analisar o pedido e proferir a decisão final de dispensa. Essa mudança é muito bem-vinda pois concentra em um único órgão a apreciação do pedido, reduzindo os prazos para a emissão de uma decisão final.

Outra importante característica da Deliberação diz respeito à identificação detalhada dos documentos que devem instruir o pedido de dispensa, inclusive quanto ao seu conteúdo obrigatório, como é o caso do prospecto resumido da oferta, do estudo de viabilidade do empreendimento e do material publicitário.

De forma geral, portanto, a Deliberação CVM nº 734 inaugura nova fase para os pedidos de dispensa, pois padroniza o procedimento e esclarece as exigências da CVM para a dispensa de registro de oferta pública de contratos de investimento coletivos de Condo-Hotéis.