Empréstimo paga dívidas e capital de giro
A procura por esse tipo de crédito tem atraído desde pequenos empresários que precisam de dinheiro para colocar no próprio negócio até gente que quer trocar uma dívida mais cara, no cheque especial ou no cartão de crédito, por uma mais barata. Enrolado com prestações atrasadas do consórcio imobiliário da sua casa e com um empréstimo no banco, o técnico de manutenção Rubens Strugala, de 32 anos, usou a casa da sogra como garantia para um empréstimo de R$ 41mil. "Consegui R$ 32 mil para mim e R$ 9 mil para minha sogra. Com isso, resolvi meus problemas, coloquei em dia a prestação da minha casa e até antecipei umas parcelas. Contanto tudo, vou pagar menos do que estava pagando para o banco", afirma ele. A família vai desembolsar por mês R$ 1.346,00 por cinco anos. Strugala diz que chegou a pensar em outras alternativas, até vender a sua casa para pagar suas contas, mas optou pelo empréstimo com garantia do imóvel. "É uma opção mais barata e a contratação foi rápida e sem burocracia. Em dez dias consegui a aprovação". Strugala diz que pensou muito sobre o risco da operação, com a eventualidade de perda de emprego e a possibilidade de atrasar os pagamentos, mas resolveu arriscar. "Em todo o caso, se eu perder a renda, posso vender a minha casa para pagar o empréstimo e minha sogra não ficar sem a casa dela" afirma.
Dona de uma pequena construtora, a arquiteta Cristiane Dalmut Machado, de 33 anos, em parceria com o pai, Jacir Bombonato Machado, e o irmão, Evandro, usaram um terreno no Abranches onde estão construindo sobrados como garantia de um empréstimo. Levantaram R$ 95 mil com a operação e vão pagar R$ 3,6 mil por mês. Até lá, dizem, pretendem vender os sobrados que estão sendo construídos e pagar o empréstimo. "O grande problema da construção é o capital para começar a obra, já que só recebemos depois da venda do imóvel", afirma Cristiane.
"Foi uma opção mais barata para levantar recursos para a empresa. E como vamos vender os sobrados por cerca de R$ 290 mil cada um, acho que não teremos problema em honrar o compromisso", afirma Jacir Machado. Segundo ele, esse tipo de operação é uma boa fonte de financiamento para o setor imobiliário. "Estamos aproveitando o crescimento do setor", acrescenta. (CR)
Hipotecar a casa para reformar o imóvel, bancar um curso no exterior, pagar uma dívida do cartão de crédito ou para usar como capital de giro da empresa. O crédito com garantia do imóvel modalidade de financiamento mais barata e que foi um dos epicentros da crise imobiliária nos Estados Unidos ganha cada vez mais espaço no Brasil.
Grandes bancos, como HSBC, Caixa Econômica, Bradesco e Santander, além de financeiras e companhias hipotecárias, já oferecem esses serviços. A projeção das empresas é que o refinanciamento imobiliário, batizado de "home equity", mais que dobre de tamanho em 2010, atingindo uma carteira de R$ 1 bilhão, e cresça a taxas de 50% ao ano nos próximos.
"O crédito com garantia de imóvel deve ter uma trajetória semelhante ao do consignado há alguns anos a apresentar um crescimento bem acima das demais modalidades de empréstimo", prevê Miguel José Ribeiro de Oliveira, coordenador de análise e pesquisas da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).
A expectativa toma como base duas condições de mercado. A primeira é que mais pessoas estão comprando a casa própria no Brasil o crédito imobiliário deve subir dos atuais 3% para 10% do PIB até 2015. A segunda é que a modalidade traz três vantagens para o consumidor: os juros são baixos, permite financiar valores maiores, de até R$ 500 mil, e os prazos são mais longos, de até 30 anos. O dinheiro pode ser usado para qualquer finalidade: da compra de um segundo imóvel até o pagamento de dívidas mais onerosas.
Alienação
Atualmente os juros cobrados no home equity variam de 12% a 27% ao ano. Estão muito próximos do consignado e bem abaixo dos juros do cheque especial e do cartão de crédito, que variam de 90% a 127% ao ano.
Tanta vantagem, porém, tem um preço. O tomador do empréstimo dá como garantia o seu imóvel quitado, o que torna a operação extremamente segura para os bancos. Em caso de inadimplência, a partir do terceiro mês, os bancos dão início ao resgate por meio de alienação fiduciária. Quem não arca com as prestações pode ficar sem um teto para morar porque o imóvel vai a leilão para quitar a dívida.
"As operações com garantia de imóveis são usadas como fonte de financiamento barato em todos mercados desenvolvidos. E isso tem tudo para ocorrer no Brasil. Trata-se de uma modalidade com juros baixos, à qual os brasileiros começam a ter acesso", defende Maria Teresa Fornea, coordenadora de operações de home equity da Barigui Financeira, de Curitiba. A empresa, especializada em crédito consignado, já tem 30% dos seus negócios ligados ao home equity. A carteira, de R$ 7 milhões em 2009, alcançou R$ 16,5 milhões no primeiro semestre. A projeção é chegar até o fim de 2011 em R$ 60 milhões. "O nosso objetivo é que 50% das operações sejam do mercado imobiliário", afirma Maria Teresa.
Braço da companhia hipotecária Brazilian Mortgages, a BM Sua Casa foi uma das primeiras a atuar nesse segmento no país e agora colhe os frutos da empreitada. A carteira de refinanciamento cresceu 230% no primeiro semestre na comparação com o mesmo período de 2009 e deve alcançar R$ 300 milhões em 2010, segundo Vitor Bidetti, diretor da empresa. Com o foco na expansão do mercado, a companhia prevê aumentar o número de lojas de 30 para 60 até o fim do ano e para 120 até 2012. "O mercado tem um potencial muito grande de crescimento e cada vez mais pessoas estão aderindo de maneira saudável a esse tipo de financiamento", diz.
Classe média
Os grandes bancos também estão reforçando a atuação no home equity. A Caixa Econômica e o Santander lançaram seus produtos em 2008. O HSBC, que no passado chegou a oferecer esse tipo de recurso, relançou sua linha com um novo formato em agosto de 2009. "Dobramos nossas originações e devemos encerrar o ano com uma carteira de R$ 12 milhões", diz Antonio Barbosa, diretor de crédito imobiliário. Segundo ele, esse mercado ainda é muito pequeno no Brasil equivale a cerca de 1% de todo o crédito imobiliário mas deve dobrar de tamanho neste ano e crescer, nos próximos, com taxas de 50% ao ano. "O crédito imobiliário como um todo, incluindo o refinanciamento, é grande bola da vez do crédito", diz ele. Barbosa projeta que, assim como o que ocorreu com o consignado, a maior disputa entre as instituições financeiras deve tornar os juros ainda mais atrativos nos próximos anos.
Apesar das semelhanças com o modelo que gerou a crise norte-americana do subprime, bancos e financeiras dizem que a realidade aqui é muito diferente e que o home equity brasileiro é seguro e deve atrair principalmente a população de classe média, que já quitou a casa própria, e que tem boa sáude financeira. "O nosso cliente tem em torno de 40 anos e usa o crédito para bancar a reforma da casa, a viagem ou trocar uma operação mais cara pela mais barata. Mas é alguém com capacidade de pagamento", acrescenta Barbosa.teiras.
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