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O Floripa Shopping, em Florianópolis, pertence a um fundo imobiliário | Rachmaninoff
O Floripa Shopping, em Florianópolis, pertence a um fundo imobiliário| Foto: Rachmaninoff

Opção é interessante para os pequenos

Antes de comprar cotas de um fundo imobiliário, o investidor deve ler o prospecto do produto e conhecer a carteira de imóveis na qual ele investe e os objetivos e os riscos do negócio. Para que o investimento seja isento de Imposto de Renda, é preciso que sejam atendidas duas exigências: a pessoa não pode ter mais de 10% das cotas negociadas e os fundos devem ter mais de 50 cotistas – todos os fundos negociados em bolsa cumprem essas regras. No resgate da cota, se houver valorização, o IR terá a alíquota de 20%, fixa, independentemente do período da aplicação.

Custos

O rendimento desses fundos está sujeito a riscos com inadimplência ou vacância, caso a renda esteja atrelada a aluguel de imóvel. Há ainda outros custos envolvidos, como a taxa de corretagem e de custódia da corretora e a taxa de emolumento para a BM&FBovespa, de 0,0325%. O investidor que quiser se desfazer de suas cotas deve pensar em vendê-las no mercado secundário da BM&FBovespa. Aí passa a vigorar a lei da oferta e da procura, que determina, além do preço, a liquidez (velocidade de um investimento se transformar em dinheiro).

Um investimento acessível para quem tem R$ 100, com rendimento mensal isento de Imposto de Renda e que ainda tem perspectivas de bater o ganho dos fundos de renda fixa? Os fundos de investimento imobiliário são assim, e a queda no valor das cotas registrada nos últimos meses fez alguns investidores acreditarem que a descrição era boa demais para ser verdadeira. O IFIX, índice da bolsa que engloba os fundos mais negociados do mercado, havia chamado a atenção do mercado em 2012, com valorização de 35%. De janeiro a agosto deste ano, entretanto, acumula perdas de 12,6%.

A explicação está na conjuntura econômica do país. "Quando a Selic sobe, alguns ativos de renda fixa, como títulos públicos, pagam juros maiores, e, com isso, muitos investidores passam a achar esses papéis mais atrativos", afirma Moisés Jardim, diretor da CHB, empresa especializada em hipotecas e crédito imobiliário. A Selic, taxa básica de juros do país, chegou a 9% ao ano no final de agosto, após quatro altas consecutivas.

A desaceleração do país é outro fator que afeta o preço dos fundos, já que muitos têm em sua carteira empreendimentos imobiliários que dependem da atividade econômica, como shopping centers e torres corporativas. "Como a economia vem dando sinais de que não terá o crescimento esperado, os empreendimentos estão tendo que rever as expectativas de rentabilidade", diz Jardim.

Rendimento

A desvalorização das cotas, entretanto, não afeta o valor do rendimento mensal, que equivale ao aluguel pago pelas empresas que ocupam os imóveis. Vale lembrar que é este o ganho isento de Imposto de Renda – se o investidor comprar cotas e vendê-las mais tarde por um valor superior, terá de pagar IR sobre o ganho de capital, segundo a mesma fórmula que rege o investimento em ações.

A queda nos preços gerou uma situação que não ocorria desde 2005. Desde junho, o valor de mercado dos fundos negociados na bolsa está abaixo do patrimônio líquido das carteiras. "Eu acho que esses fundos ainda têm uma deficiência na atualização das cotas", diz Jardim.

Apesar da queda neste ano, as perspectivas são positivas, na opinião de Pedro Junqueira, sócio da Uqbar, empresa especializada em securitização e mercado imobiliário. "O mercado já foi razoavelmente precificado para baixo. Está em um nível muito mais interessante do que estava antes, principalmente para quem não gosta de correr atrás de uma coisa que está valorizada por causa da forte demanda", afirma.

Os mais famosos

Entre os FIIs que mais chamam atenção na Bovespa está o BB Progressivo 2 (BBPO11). Em novembro, o fundo comprou 64 imóveis comerciais do Banco do Brasil e lançou ações na bolsa, aumentando em 65% o número de pessoas físicas que investiam em FIIs no país. O valor de mercado chega a R$ 1,778 bilhão, com preço atual das ações em R$ 111,68. Já o BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), o de maior patrimônio negociado pela Bovespa, é dono de edifícios comerciais na capital paulista, no Rio e em Campinas. Tem valor de mercado de R$ 2,399 bilhões e o preço da ação está em R$ 124,80.

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