Risco
Lentidão judicial é um dos entraves do negócio
A morosidade da Justiça é um dos desafios da leiloaria. Se parte da demanda é gerada pelas esferas judiciais, são elas que também emperram ou atrasam a conclusão do negócio, interferindo na rentabilidade do bem adquirido, conforme o caso. Em geral, o imóvel herda dívidas anteriores, como tributos e encargos, o que pode anular a vantagem financeira da compra pelo valor abaixo de mercado. "É muito comum que as dívidas superem o valor do bem. É preciso avaliar o edital para equilibrar esses custos e condições, conforme a decisão do juiz", avalia o advogado e leiloeiro público Guilherme Toporoski.
Outra questão legal que contribui para o risco do negócio é o processo de posse do imóvel, caso ele esteja ocupado na ocasião da venda. O ônus da desocupação é do comprador o arrematante, no jargão da leiloaria. "A situação vai exigir abertura de processo de despejo, pagamento de dívidas durante a discussão, como condomínio e IPTU, até que todos os recursos sejam concluídos. Só então é que o imóvel pode ser renegociado", explica.
60% do valor da avaliação inicial é o preço do imóvel que vai a leilão pela segunda vez, ou segunda praça, no jargão da atividade. As regras de cada pregão são determinadas pelo edital e exigem, geralmente, pagamento à vista.
67 leiloeiros estão registrados na Junta Comercial do Paraná, que regulamenta a atividade no estado.
Dentadura, caixão, jazigo e até calcinha e sutiã já passaram pelo martelo do leiloeiro público Antônio Magno Rocha, de Curitiba. Há seis anos no mercado, ele organiza eventos judiciais e extrajudiciais nas 91 comarcas que atende no Paraná. E usa a internet como vitrine para expor seu trabalho, conquistar compradores e ampliar a carteira de empresas que atende, como bancos, cooperativas e financiadoras. O site da Rocha Leilões traz a agenda e a descrição completa dos bens, e os editais que regem a negociação de cada lote. "Temos também um aplicativo para smartphone, com a localização dos bens disponíveis e os avisos dos pregões", diz.
O uso da internet tem sido responsável pela popularização da modalidade de comercialização de bens. Leilões on-line movimentam os segmentos de automóveis, imóveis e equipamentos usados, adquiridos por até 40% de seu valor de mercado, e fomentam uma infinidade de outros negócios. No cadastro da Rocha Leilões, com 80 mil pessoas de 170 países, tem de investidor individual a comprador profissional, que buscam nos lotes negociados a matéria-prima para suas próprias atividades, como donos de oficinas e ferros-velhos, no caso dos leilões de veículos.
Imóveis
É na área imobiliária que Rocha tem registrado maior movimento. O volume de eventos organizados pelo escritório aumenta 30% ao ano, e parte é gerada por imóveis leiloados por via judicial. "A expansão do crédito puxou também a inadimplência. Mas são as dívidas de condomínio e de tributos que mais levam o imóvel a leilão", explica. No modelo de garantia por alienação fiduciária, a partir da terceira parcela inadimplente, a instituição financiadora pode iniciar a retomada do imóvel. No ano passado, entre as 153.198 unidades financiadas pela Caixa Econômica Federal no Paraná, 144 foram leiloadas.
A cada lote vendido, o leiloeiro recebe 5% do valor do arremate, comissão determinada por lei. Rocha garante fechar 80% dos leilões que realiza, mas a atividade não está livre de riscos para todas as partes. Em média, um evento organizado pela Rocha Leilões, presencial ou on-line, custa R$ 7 mil, entre locação de espaços, deslocamentos e material de divulgação. Mas nem sempre o leilão é realizado. "No interior, 30% dos eventos acabam suspensos por recursos judiciais antes de ocorrerem", conta. Além disso, mesmo quando o lote é arrematado, o executado tem cinco dias para entrar com recurso e pedir a anulação, o que, obrigatoriamente, garante a devolução integral dos valores pagos pelo comprador.
Leiloeiros defendem modernização da atividade
Não é preciso ter formação superior para ser leiloeiro público oficial. A atividade é regulamentada pela Junta Comercial do Paraná (Jucepar), que também controla os demais agentes auxiliares do comércio, como tradutores públicos juramentados, trapicheiros e responsáveis por armazéns gerais, conforme decreto federal de 1932. Para conseguir o registro, além da documentação exigida, é necessário o recolhimento de uma caução, de R$ 40 mil, para possível ressarcimento de partes lesadas, indenizações e multas por irregularidades no exercício da profissão. O valor é corrigido pela poupança e retirado pelo leiloeiro, quando encerrar a atividade. Hoje são 67 leiloeiros com registros ativos na Jucepar.
Pela lei, a leiloaria é um ato pessoal, desenvolvida por pessoas físicas, sem atividade empresarial. Tem, inclusive, restrições de horários e dias da semana para ser exercida, sendo proibidos leilões fora do horário comercial e aos domingos. "A lei precisa ser modernizada urgentemente para que seja adequada às ferramentas da atualidade", diz o presidente da Jucepar, Ardisson Naim Akel.
O Sindicato dos Leiloeiros do Paraná, em parceria com a Junta e procuradorias do estado e da prefeitura, elaborou um projeto que dá o pontapé inicial para mudanças na atuação dos profissionais no estado. Entre as propostas, o documento autoriza inscrição estadual no nome do leiloeiro, que assim poderia emitir nota eletrônica e fazer o transporte da mercadoria vendida sem a intermediação de outras empresas, como é hoje. "Além isso, como pessoa física, os tributos são maiores do que pessoa jurídica, apesar de a atividade ter caráter comercial e empresarial, de fato", pondera o presidente da entidade, Gabriel Baron Júnior, da Colombo Leilões, há 23 anos no mercado.
Outra questão que o novo decreto estadual regulamenta é a escala dos leiloeiros nas vendas de bens públicos. Hoje, a distribuição é feita por ordem de antiguidade. Quando aprovado, o decreto autoriza a escala randômica, em que o órgão que precisa realizar o leilão escolhe o profissional por um software, desenvolvido pela Celepar. "O processo fica mais transparente", avalia Baron. O projeto foi entregue na Casa Civil. Para entrar em vigor, o decreto depende da assinatura do governador do estado.
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