Zoneamento
Sai o barracão, entra o comércio
Em 2008, a prefeitura de Curitiba aprovou na Câmara de Vereadores a alteração da lei de zoneamento da Linha Verde para diversificar o comércio, a prestação de serviços e incentivar a moradia no entorno da antiga rodovia, onde predominam barracões atacadistas, empresas de transporte, oficinas, autopeças e postos de combustíveis. Esse tipo de atividade deve ter mais dificuldade para renovar o alvará e será substituída por outros serviços.
Uma das principais mudanças foi a introdução da diversidade de usos, com o estímulo à construção de empreendimentos destinados ao mesmo tempo para comércio, serviços e moradia. Segundo o arquiteto Reginaldo Reinert, do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (IPPUC), há um grande número de consultas a respeito das possibilidades de uso das áreas na Linha Verde. A extensão total é de 18 quilômetros, dos quais 9,4 quilômetros fazem parte da primeira etapa de obras (do Pinheirinho ao Jardim Botânico). Com as obras da primeira fase, o projeto integrou 10 bairros, de um total de 20.
Região atrai novos empreendimentos
A Linha Verde começa a atrair novos empreendimentos, como o Armazém da Maria, atacarejo mistura de atacado com varejo do grupo Destro. Inaugurado há seis meses no bairro Hauer, ele funciona em um barracão onde operava uma antiga loja Destro e recebeu, sem contar os estoques, R$ 3 milhões em investimentos, segundo o diretor João Carlos Destro. "A obra viária facilitou muito, aumentando a segurança e melhorando o visual da região. Além disso, aqui atrás vai sair um condomínio residencial da MRV, o que vai fomentar os negócios e desenvolver o bairro ainda mais", diz ele, que tem entre seus clientes bares e restaurantes, além do consumidor final.
Prédios para classe C são prioridade do setor
De patinho feio a vedete do setor. A região no entorno da Linha Verde é considerada por muitas construtoras o último reduto ainda inexplorado de Curitiba e para onde devem migrar os investimentos voltados para a classe C. "Já não há mais terrenos disponíveis em outras regiões mais próximas do centro. No Ecoville, por outro lado, praticamente todos os terrenos já estão nas mãos de construtoras", diz Osvaldir Benato, presidente da construtora Casteval. A empresa lançou três condomínios horizontais na região e estuda implantação de conjuntos de apartamentos em parceria com outras empresas.
O mercado imobiliário nos bairros no entorno da Linha Verde, eixo de urbanização da antiga BR-116, já vive um boom de preços. Imóveis comerciais, residenciais e terrenos tiveram aumento de até 100% desde 2007, quando teve início a construção da primeira etapa da obra, já concluída, que liga o Pinheirinho, na zona sul da cidade, ao Jardim das Américas, na zona leste.
A alta é semelhante à que viveu recentemente a região do Campo Comprido em relação ao Ecoville e ocorre sempre que alguma região vira alvo de uma alteração urbana de grande porte.
Bairros como Boqueirão, Capão Raso, Guabirotuba, Pinheirinho e Xaxim estão entre os que mais se valorizaram, segundo o vice-presidente de lançamentos, compra e venda do Secovi-PR, Paulo Celles.
"A região da Linha Verde tem grande potencial de crescimento nos próximos anos, o que faz com que o mercado imobiliário comece a se mobilizar para atender essa demanda futura. O entorno da antiga rodovia deve também concentrar projetos dentro do programa de habitação popular do governo federal, o Minha Casa, Minha Vida", diz Marcelo Alisson, gestor executivo de vendas da construtora mineira MRV para o sul do país.
Para Marcos Kahtalian, consultor do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) no Paraná, o mercado de Curitiba como um todo se valorizou. Mas os bairros da Linha Verde devem ter um aumento ainda mais expressivo, já que há uma movimentação urbana importante, como a abertura de ruas e a infraestrutura viária. Além disso, começam a surgir na região supermercados, farmácias e lojas para aproveitar o fluxo de pessoas que circulam na via de transporte, estimado em 300 mil pessoas. Ao todo Curitiba ganha, com o projeto total, 5,5 milhões metros quadrados para construção, que poderão ser triplicados verticalmente.
Especulação
A expectativa de melhora, com a "substituição da estrada pela avenida", trouxe otimismo para os donos de imóveis na região. Porém o volume de negócios de compra e venda ainda é pequeno, o que indica que o mercado está buscando seu ponto de equilíbrio. "Ainda há muita especulação. Alguns proprietários jogaram os preços lá em cima. A questão será saber se haverá negócios nesses patamares. Em algumas regiões se justifica um reajuste desse porte, em outras não", afirma Ralf Paciornik, gerente comercial da Top Imóveis. A empresa foi responsável por erguer, junto com a BP Empreendimentos, um dos principais projetos imobiliários na região, o Curitiba Office Park, que oferece espaços empresariais.
Alfredo Canezin, presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Creci) no Paraná, diz que o mercado ficou muito tempo estagnado e depois, com a reação, os preços subiram muito. "Isso não quer dizer, no entanto, que ocorram negócios nesses patamares. O volume de transações ainda é pequeno", afirma.
De acordo com o vice-presidente de lançamentos, compra e venda do Secovi-PR, Paulo Celles, nos últimos dois anos residências no bairro Pinheirinho, por exemplo, tiveram reajuste médio de 72% e algumas casas no Boqueirão, de 63%. Mas o aumento chega até 107%, como no caso dos terrenos no Pinheirinho.
Esse movimento tem sido puxado principalmente por grandes construtoras, que têm prospectado terrenos nos bairros cortados pela antiga rodovia para construção de condomínios de apartamentos. "São áreas de 30 mil, 40 mil metros quadrados que devem abrigar, no futuro, grandes condomínios residenciais, voltados principalmente para a classe média baixa", diz Boris Madsen Cunha, diretor técnico administrativo da WAA Willer Arquitetos Associados.
O mercado de locação também está mais aquecido, principalmente nos bairros Pinheirinho, Lindóia e Prado Velho. De acordo com Veridiana Ferreira da Rocha, angariadora da LS Castro Corretora de Imóveis, o valor do aluguel em regiões próximas à rodovia, que há dois anos não superava 0,4% do valor total do imóvel, hoje está dentro da média de mercado (em torno de 0,7%).
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