Oferta recorde leva Caixa a “terceirizar” análise de crédito

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Construtoras e imobiliárias vão fazer análise de crédito para a compra da casa própria. A Caixa Econômica Federal, maior agente do mercado, com cerca de 70% de participação nos financiamentos habitacionais, está iniciando um programa para transformar essas empresas em um braço avançado do banco. Trata-se do maior passo já dado pela instituição rumo à descentralização do processo de concessão do crédito habitacional no país. A mudança é necessária para a Caixa dar conta da demanda – fortemente aquecida, a procura por imóveis está fazendo o banco bater recordes de empréstimos em 2010.

O volume de financiamentos acumulado de janeiro a setembro – de R$ 47,69 bilhões em todo o Brasil – já supera o emprestado em todo o ano passado, segundo dados divulgados ontem pela instituição. No Paraná, a previsão é que o financiamento imobiliário supere os R$ 4,2 bilhões. Em Curitiba, esse número deve ultrapassar R$ 2 bilhões, 40% mais do que o registrado no ano passado.

Com o avanço dos bancos privados no crédito habitacional, a Caixa quer manter seu espaço. "Os repasses hoje são 13 vezes maiores do que em 2003, o que pressiona a estrutura de atendimento do banco. Mesmo com os avanços tecnológicos, para dar conta do crescimento teríamos de ampliar nossa estrutura em três, quatro vezes. É preciso ampliar os canais de distribuição do crédito", afirma Hermínio Basso, superintendente regional da Caixa em Curitiba.

A ideia é que o comprador de imóvel saia das imobiliárias e construtoras com o empréstimo aprovado, exatamente como acontece no mercado de automóveis, em que o comprador deixa a concessionária com carro novo, financiamento e seguro aprovados. O novo modelo, que está sendo implantado em todo o Brasil, começa a funcionar até o fim do mês no Paraná. Construtoras e imobiliárias vão utilizar o próprio sistema de análise do banco, que já concede automaticamente a resposta em relação ao crédito.

Segundo Basso, o banco vem treinando algumas construtoras para funcionar no novo sistema. "Hoje essas empresas já funcionam como correspondentes imobiliários e executam cerca de 55% do processo de compra do imóvel, com ações nas áreas de análise e operacional. Com o novo modelo, eles vão fazer 90%", diz.

Segurança

Embora haja o risco de que as construtoras sejam menos criteriosas na aprovação do crédito – já que elas têm interesse em vender os imóveis –, a Caixa diz que o modelo é seguro e que vai verificar a validade de 100% dos contratos. Basso garante que essa mudança não significa um afrouxamento nos parâmetros para concessão do crédito da Caixa, o que poderia dar origem no Brasil a um fenômeno parecido com o que provocou a crise do subprime nos Estados Unidos.

Uma equipe de dez pessoas da Caixa ficará responsável pela conferência dos dados e pelas análises jurídica e de engenharia. O banco vai verificar, por exemplo, se a documentação do imóvel está de acordo, se não há fraude na operação ou alguma restrição de alienação ou em relação à engenharia do imóvel. "Essa checagem é que vai dar a segurança para a operação, e a palavra final é da Caixa", diz o superintendente regional. A projeção é que essa equipe avalie cerca de 6 mil contratos por mês. A assinatura do negócio será feita em uma agência do banco.

A intenção é que, aos poucos, todos os correspondentes imobiliários da Caixa – são 233 em Curitiba e 902 em todo o estado – migrem para o modelo "pleno", à medida que a demanda cresça. No princípio será possível fazer a contratação apenas de imóveis novos pelo novo modelo. Hermínio Basso diz que a expectativa é que em 2011 os correspondentes imobiliários passem a responder por 80% a 85% das originações. Atualmente eles oferecem ao comprador informações gerais, como taxa de juros, prazo de financiamento, forma de pagamento, porcentual de financiamento e documentos exigidos na operação. Depois de treinados, os correspondentes "plenos" poderão fazer simulações, esclarecer dúvidas, identificar e propor o melhor caminho de financiamento para cada cliente, receber documentos, além de fazer a análise e aprovação do crédito.

Informais

Os correspondentes também serão responsáveis pela análise de crédito dos trabalhadores com renda informal, um processo mais complexo que considera parâmetros históricos, renda presumida e movimentação bancária. "O sistema tem, por exemplo, como detectar incompatibilidades entre a renda demonstrada e a média de remuneração histórica da profissão", diz Basso.

O modelo vai valer para todas as categorias de preços de imóveis, mas está mais adiantado no programa de habitação popular Minha Casa, Minha Vida, no qual o governo tem interesse em acelerar as contratações. Construtoras como a MRV e FMM Engenharia estão testando o modelo, além da Cohab Curitiba. O projeto, segundo Basso, também vai agilizar o ritmo de contratações, que hoje demoram em média 30 dias. "A nossa meta é que ela seja realizada em até 72 horas, sem contar que o cliente não vai precisar ir até a agência do banco. A comodidade é que ele pode fechar o negócio e o financiamento na própria construtora, até mesmo nos fins de semana", acrescenta.