Vender usado ficou mais difícil

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As vendas de imóveis usados em Curitiba esfriaram no mês passado e atingiram o menor índice dos últimos três meses. A grande oferta de imóveis, a alta dos preços e a concorrência com os novos ajudam a explicar o desempenho.

O porcentual de venda sobre a oferta – que serve para indicar o ritmo de negócios – ficou em 5,8%, contra 6,1% no mês anterior e 7,3% do mesmo período do ano passado, segundo levantamento do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), ligado ao Secovi-PR. O indicador também ficou abaixo da média dos últimos 12 meses, de 6,9%.

Segundo o presidente do In­­pespar, Luiz Fernando Gottschild, o recuo surpreendeu o setor, já que a demanda continua aquecida. Segundo ele, as vendas foram prejudicadas pelas eleições e ainda é cedo para apontar esse comportamento como uma tendência. "Mas teremos de olhar os próximos meses. Está claro que em algum momento o setor vai passar a ter taxas de crescimento menores e atingir um período de acomodação. Hoje, porém, há uma demanda consistente."

Tradicionalmente os meses de dezembro e janeiro costumam ser mais fracos do que o de outubro, com exceção dos dois últimos anos, quando houve uma procura maior pelo imóvel usado. "Só vamos ter uma ideia melhor a partir de fevereiro ou março do próximo ano", diz Gottschild. No ano, a pior média de venda sobre a oferta foi registrada em junho, com 5,7%.

Explosão

De acordo com o levantamento do Inpespar, a oferta de imóveis usados deu um salto em relação ao ano passado. Em outubro, havia 13,2 mil imóveis usados em oferta – 42% a mais do que no mesmo período de 2009.

O aumento da oferta guarda relação com o avanço do mercado de imóveis novos. Com o boom de lançamentos e o crédito farto, muita gente resolveu trocar o imóvel velho por um novo e acabou desovando essas unidades no mercado. "São pessoas que querem usar o dinheiro da venda para ajudar a comprar o novo", afirma. Também entram nessa conta os imóveis de investidores, pessoas que compram na planta e revendem o apartamento quando ele é entregue ao mercado.

A alta dos preços também pode ter contribuído para a perda de fôlego das vendas. Os usados têm acompanhado a valorização dos novos, com uma média de reajuste anual entre 23% e 25%. "É um aumento forte, bem acima da inflação, o que tem reflexo nos negócios", conta Gottschild. Nos últimos 12 meses, a variação foi de 20,7%. Somente em outubro, os preços subiram 2,1% em relação ao mês anterior – que já havia registrado um aumento de 4,31%.

Poupança

Para Marcos Kahtalian, analista da Brain Consultoria, especializada no setor, é natural que o mercado de usados se ressinta um pouco do grande número de lançamentos de imóveis novos. "O usado exige uma poupança maior do comprador, já que os bancos financiam em média até 70% desse tipo de imóvel. Isso faz com que muitas vezes o novo seja uma opção mais atrativa para o comprador." De acordo com o Inpespar, a maior parte dos imóveis usados (53,8%) foram pagos à vista no último trimestre.

Segundo Kahtalian, o mercado dos usados vai se ajustar conforme a demanda. Ainda é cedo para dizer que um recuo mais duradouro nas vendas vai significar também uma interrupção no ritmo de valorização. "A tendência é que o usado continue a se valorizar em áreas nobres em que não existam mais terrenos disponíveis para novas construções. Não é um movimento generalizado."

Comerciais

Se por um lado caiu o ritmo de vendas de imóveis residenciais, por outro o de unidades comerciais teve forte alta em outubro, mesmo com a variação de preços de 4,94% sobre o mês anterior. Os maiores reajustes foram verificados nos preços das lojas (7,82%) e nas casas comerciais (6,69%).

O porcentual de venda sobre a oferta subiu de 9% em outubro do ano passado para 11,2% neste ano, com destaque para conjuntos comerciais e lojas. Ao contrário do segmento residencial, o comercial não viveu uma explosão de oferta. Em outubro havia 719 unidades comerciais à venda no mercado curitibano, 8% mais que no mesmo período do ano passado. Nos últimos 12 meses, os preços dos imóveis comerciais subiram 23,7%.