A “Alameda Graciosa” do Cabral

Uma região que passou por grandes transformações urbanísticas nos últimos cinco anos, mas que manteve a tranquilidade, privacidade e o perfil residencial, além de ganhar em bem-estar e qualidade de vida com a urbanização e a presença de imóveis de alto padrão recém-construídos, em um bairro tradicional da capital paranaense. Essas mudanças estão concentradas nas ruas João Américo de Oliveira, Prefeito Ângelo Lopes e outras que ficam próximas do Graciosa Country Club, no entorno bairro Cabral.

Norberto Ferretti, franqueado da imobiliária Apolar no Alto da XV, atua no mercado imobiliário da região há 14 anos. Ele conta que o movimento das construtoras surgiu de repente nas proximidades do clube e que os elementos mais marcantes da transformação foram a privacidade, disponibilidade de terrenos e a relação atrativa entre os preços e metragens ofertadas. "Na Rua João Américo, da altura da Rua Camões até a Prefeito Ângelo Lopes, não havia praticamente nada há três ou quatro anos. É como se tivesse surgido um novo bairro, inesperadamente. Foi uma grande transformação", lembra.

A incorporadora Thá está concluindo na região o último dos quatro prédios que compõem o Graciosa Home Resort, com planejamento iniciado há aproximadamente quatro anos. O diretor de incorporação da Thá, Nilton Neilor Antonietto, conta que participou da execução de vários empreendimentos na região. "Só havia terrenos vazios, que não eram considerados bosques e nem áreas rurais. As principais mudanças são recentes, mas há 15 anos era possível perceber que existia potencial para crescimento nesse espaço. A Prefeitura condicionou a região e limitou a altura dos prédios em até oito andares e a presença do Graciosa Club impulsionou a construção de empreendimentos voltados para o clube, para a vista privilegiada da cidade e para a Serra do Mar", comenta o diretor. O foco, segundo Antonietto, sempre foi trabalhar com aspectos de privacidade e exclusividade, o que gerou o alto padrão das novas moradias, que costumam variar de 240 a 800 metros quadrados de área total.

Representação imobiliária

A pesquisa do Perfil Imobiliário 2009 e 2010 da Associação dos Di­­rigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR) mostra que, para a região do Ca­­bral, que engloba também os bairros Ahú, Alto da Glória, Alto da XV, Hugo Lange e Juvevê, foram 43 empreendimentos que totalizaram 1.582 novas unidades ofertadas de janeiro a setembro deste ano. A maioria, cerca de 59%, é de alto padrão e luxo, com faixas de valores acima de R$ 450 mil. Os imóveis de alto padrão estão entre os mais ofertados, com 746 novas unidades, destas, 207 estavam disponíveis para venda. "A velocidade de venda é muito rápida na região, e geralmente tem caráter migratório, de quem troca um imóvel usado por um novo", diz o presidente da Ademi-PR, Gustavo Selig.

Os dados apontam que entre 2003 a 2010 a região somou 4.908 liberações de alvarás, dos quais 656 são referentes a 2009 e 782 liberações de janeiro a setembro de 2010, sendo 103 somente no bairro Cabral. O preço médio da região é superior à média da capital nos empreendimentos de dois, três e quatro dormitórios.

"O Cabral é um bairro com boa infraestrutura de serviços, clube, mercados, academias e fácil acesso para o centro. É uma região com desenvolvimento imobiliário muito forte, que cresceu principalmente nos últimos cinco anos e nesse aspecto só perde para o Água Verde e Batel. Está entre os valores de metro quadrado mais caros de Curitiba, perdendo apenas para o Batel e Ecoville", analisa Selig.

O vice-presidente do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desen­­vol­vimento do Mercado Imobiliá­rio e Condominial (Inpespar), Luciano Tomazini, acredita que a região vinha sendo pouco explorada e havia carência na construção de novas moradias. "Havia al­­gumas construções, mas nada tão expressivo quanto nos últimos anos. Os investimentos estavam concentrados em outros bair­­ros e a chegada de construtoras na cidade viabilizou novos em­­preendimentos, que tiveram sucesso de vendas e trouxeram outros investimentos para o lo­­cal, o que valorizou a região co­­mo um todo, inclusive os imóveis usados." Dados do Inpespar mostram que a variação na média de valor nas ofertas de imóveis usados aumentou 130% desde 2005, e cerca de 50% apenas nos últimos três anos.

Área planejada

A gerente de lançamentos da Ha­­bitec, Maria de Lourdes Alves Fi­­gueira, destaca o bom planejamento da Rua João Américo. "A rua foi toda planejada, com fiação subterrânea, arborização e mais larga, o que permite melhor trabalho de paisagismo." A Habitec foi uma das imobiliárias responsáveis pela comercialização do Ville du Soleil, da construtora Gafisa, entregue na região. Entre as principais razões pela procura dos imóveis, Maria de Lourdes enumera a tranquilidade do bairro e a infraestrutura de serviços no entorno, além de espaços planejados para a família.

A empresária Ana Teresa Che­­min Alvim de Oliveira morava no Água Verde e mudou para o Ca­­bral por ser um bairro mais afastado do Centro, tranquilo e pela qualidade de vida. "Gosto muito de morar nessa região. Além de ser um bairro muito bonito, é bem cuidado, com ruas arborizadas e pouco trânsito. O meu apartamento tem uma vista linda da cidade e da Ser­­ra do Mar e o pôr-do-sol visto daqui é incrível", descreve. Para o empresário Cesar Knack, que morava no Juvevê e conhecia a região por ser próximo do seu trabalho, o local é um dos melhores da cidade para se viver. "A qualidade de vida é o mais im­­portante. É um bairro tranquilo, com fácil acesso ao centro e pontos comerciais, como lojas, bares e restaurantes."

Urbanização

Osvaldir Benato, presidente da Casteval, uma das pioneiras na construção de empreendimentos na região do Graciosa Country Club, considera o local um verdadeiro recanto privado. "Tínhamos uma área de 86 mil metros quadrados, que estava parada até que o mercado pediu algo diferenciado. A proximidade com o clube é, sem dúvida, um grande atrativo que nos levou a acreditar no po­­tencial do bairro, além da exclusividade da área. Somente no trecho da Rua João Américo de Oli­­veira, que temos chamado de Ala­­meda Graciosa, temos 13 prédios. Um será entregue ainda esse mês e outro está previsto para março de 2011."

Benato aposta no desenvolvimento e valorização do endereço, mas em menor ritmo daqui pra frente, devido à disponibilidade de terrenos que hoje não é tão gran­­de. No entanto, dados da Ade­­mi-PR mostram que no Cabral, bair­­ro que apresenta maior potencial de crescimento para os próximos anos, poderá ter uma média de 285 novos domicílios por ano até 2020.

Antonio Carlos Marques Ju­­nior, diretor comercial e de mar­keting da construtora Parti­lha, concorda que há potencial para o crescimento, mas que o ritmo de lançamentos tende a reduzir, porque a maioria que estava em construção está em fase de entrega. "Quando as construtoras começaram a atuar de forma mais intensa na região, a rua chegou a ficar bagunçada, parecia um canteiro de obras ao ar livre. Costumava falar para os clientes que a rua não ficaria assim para sempre. Isso tinha data para acabar", recorda.