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Lourdes Grande Ferreira negociou uma redução de 27% no valor do aluguel | Aniele Nascimento/ Gazeta do Povo
Lourdes Grande Ferreira negociou uma redução de 27% no valor do aluguel| Foto: Aniele Nascimento/ Gazeta do Povo

Sem limite

Valor pode ser definido livremente pelo dono do imóvel

Não há nenhuma previsão legal que limite o valor do aluguel pedido pelo locador, segundo a advogada especialista em Direito Imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes. "Nos últimos anos, com o aquecimento do mercado imobiliário, o inquilino muitas vezes concorda em pagar um aluguel alto porque ele sabe que se sair vai encontrar imóveis muito mais caros. Mas não há nenhum limitador legal que estabeleça limites. O inquilino tem toda a liberdade para desocupar o imóvel e achar um valor que seja mais conveniente", explica.

O preço do aluguel pode não ter limite, mas o momento para renegociar o aumento ou a redução tem. O proprietário do imóvel somente poderá pedir uma ação revisional do aluguel após três anos de locação e o mesmo vale para o locatário. "O tempo para a ação revisional vale para ambas as partes. Às vezes acontece de uma locação com prazo mais longo e com o valor do aluguel alto, mas não adianta se no contrato constar três anos. Deve ter passado este período", explica a advogada.

Despejo

Prazo indeterminado mantém validade das regras

Mesmo que o contrato de locação tenha entrado em prazo indeterminado, ou seja, tenha ultrapassado o tempo previsto, o documento continua válido. De acordo com a advogada especialista em Direito Imobiliário Ilcemara Farias, o prazo indeterminado apenas prorroga o que está previsto no contrato, mas não o extingue.

Além disso, o valor do aluguel não poderá ser modificado, somente haverá a atualização monetária prevista, segundo o artigo 46, parágrafo 1º da Lei do Inquilinato (8.245/1991).

"O contrato continua valendo, tudo que está previsto ali. No caso de necessidade de um reajuste acima do índice, quando, por exemplo, ocorre uma valorização imobiliária muito grande que deixou o valor do aluguel muito baixo, o locador e locatário podem entrar em um acordo. Sem o acordo, o locador entra com ação na Justiça para o juiz definir", explica Ilcemara.

O que acontece na prática é que, sem o acordo, o locador pode rescindir o contrato e pedir a desocupação do imóvel. Por isso, a recomendação épara que o inquilino não deixe o contrato vencer e passar a valer por um prazo indeterminado.

Orientação

A recomendação para os locatários residenciais que queiram continuar no imóvel é, seis meses antes de terminar o contrato de locação, o inquilino busque o locador para renovar o aluguel e impedir que entre em prazo indeterminado. Caso perca o prazo, o inquilino corre o risco de o proprietário pedir o imóvel sem justificativa e ter de sair em até 30 dias.

Variação

Os contratos longos podem delimitar o aumento no valor e qual índice será utilizado. Por exemplo, nos primeiros cinco anos de contrato, o aluguel será de R$ 2 mil e ajustado pelo IGP-M. Após o sexto ano, o aluguel sobe para R$ 2,5 mil e ajustado pelo INPC.

Modificar o valor do aluguel antes do fim do contrato é possível apenas com a anuência do locador e do locatário. Sem a concordância de ambas as partes, o locador somente poderá pedir uma ação revisional do valor após três anos de locação. Com o fim do contrato, no entanto, o locador pode exigir que o inquilino desocupe o imóvel ou assine novo acordo por prazo determinado e, neste, poderá haver um aumento no valor da locação, além do reajuste.

A maioria dos contratos de aluguel tem o preço reajustado anualmente através de critérios de correção monetária. O reajuste é feito uma vez ao ano em meses previamente estabelecidos para corrigir a perda do poder de compra da moeda no período. Segundo a advogada especialista em Direito Imobiliário Ilcemara Farias, o reajuste do preço antes do fim do contrato sem a anuência do locatário somente é possível a partir da teoria da imprevisão. "No caso de uma guerra, quebra da moeda, inflação galopante. Mas isso é abstrato, são situações extraordinárias. Os contratos devem estar sempre em equilíbrio, não podem favorecer mais uma parte do que a outra", aponta.

A comerciante Lourdes Grande Ferreira renegociou o aluguel de um imóvel comercial em Curitiba e conseguiu reduzir o valor em 27%. "O locador aponta um valor, mas cabe a quem está alugando ver se aquele valor é adequado a ela ou não. Quem determina é o próprio usuário que vai entrar na negociação. Se eu acho que é um valor muito alto e me afasto e o dono não diz que está disposto a negociar, não tem locação", conta.

Em contratos curtos, de até um ano, os acordos não precisam prever qualquer tipo de reajuste, de acordo com a advogada especialista em Direito Imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes. "É possível firmar um contrato e não haver reajuste algum. O contrato também pode estabelecer um valor de aluguel um pouco menor nos primeiros meses e a partir de três, seis meses, dependendo do interesse das partes, o valor passa para o preço contratado", explica.

Esta situação é comum, segundo Josiclér, principalmente em locações comerciais. "No contrato deve estar previsto tanto o desconto quanto o valor fixo, o período em que será concedido o desconto e quais índices serão adotados", explica.

Critérios para reajuste

Nos contratos de locação normalmente estão previstos mais de um critério de correção monetária. Assim, quando chega a hora de reajustar o aluguel, caso um índice não seja mais usado, pode ser substituído. Mas, a advogada Ilcemara Farias alerta que os contratos não podem passar insegurança. "Não pode colocar no contrato dois índices e usar o maior, o locatário poderia questionar por que o maior e não o menor. A locação não é para dar lucro ao locador e o reajuste somente previne a perda da moeda", afirma.

Índice garante previsibilidade nos valores

O IGP-M é o índice de correção mais usado nos contratos de aluguel. Segundo o professor de economia do Instituto Superior de Administração e Economia vinculado a Fundação Getúlio Vargas (ISAE/FGV) Rodrigo Kremer, com o IGP-M é possível visualizar em curto prazo os movimentos de aceleração da inflação e o reajuste acaba sendo "mais real".

"O locador que aluga o imóvel hoje por R$ 100, passado um ano, este valor não compra a mesma quantidade de bens e serviços que comprava no início do contrato. Os índices são usados justamente para ver quanto deve ser corrigido", explica Kremer.

O professor aponta também que outros índices podem ser usados nos contratos, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC). No entanto, estes são um pouco mais atrasados em relação ao IGP-M. "O IGP-M é formado por mais três índices: 60% vem do IPA [índice de preços do atacado], 30% do IPC [índice de preços do consumidor] e 10% do INCC [índice nacional da construção civil]. Por isso o IGP-M é o mais utilizado", explica.

Redução

Uma deflação no índice de reajuste não significa a redução no preço do aluguel. Isso ocorre porque os preços não são indexados. "O contrato é anualmente reajustado pelo IGP-M e se no acumulado dos doze meses o índice apresentou uma negativa, o valor do aluguel fica igual. Não é uma indexação, proibida desde 2004. Se não houve perda na valorização da moeda, não precisa ser reposta com a mudança no valor do aluguel", explica a advogada especialista em Direito Imobiliário Ilcemara Farias.

Isso ocorreu em dezembro de 2009, quando o IGP-M apresent uma redução de 1,72% no acumulado dos doze meses. Os valores dos alugueis, entretanto, permaneceram os mesmos e não tiveram reajustes.

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