Quantidade
Tamanho das unidades influencia nas vagas disponíveis
A gerente de produto da Cyrela no Paraná, Silvia Fernandes, explica que o tamanho das unidades, nos empreendimentos, é o que vai determinar o número de vagas na garagem. Para um imóvel que ofereça até 70 metros quadrados, é comum ter uma vaga disponível. Para casas e apartamentos que tem entre 75 e 120 metros quadrados, serão duas vagas à disposição. Para apartamentos que tem perto de 130 metros quadrados, são ofertadas 2 vagas e meia. Em unidades com mais de 140 metros quadrados, são oferecidas, no mínimo, três vagas para carros.
A proliferação dos carros fez surgir uma tendência entre os produtos, de acordo com Silvia. Além das vagas para todas as unidades, são feitas sempre vagas "extra". "São espaços um pouco menores, mas que cabe um carro, que podem ser negociados", afirma. Ela diz ainda que a maioria dos novos empreendimentos é feitos com vagas extras e que é difícil que elas fiquem vazias.
Mudança
Regras novas para aluguel e venda do espaço
A partir do dia 20 de maio passa a valer uma alteração no Código Civil que restringe a venda ou aluguel de vagas de garagens nos condomínios. Pessoas estranhas ao local não poderão fazer negociações, a não ser que essa liberação esteja expressa na convenção do condomínio. A lei 12.607 de 2012 modifica o Código Civil.
Quando a permissão não estiver expressa na convenção, serão necessários os votos de pelo menos dois terços dos condôminos, em assembleia para permitir a exceção. "Antes não havia essa previsão e acredito que a intenção dessa mudança é aumentar a segurança para os condomínios, tanto comerciais quanto residenciais", explica a advogada Oksana Maciel, do escritório Alceu Machado, Sperb e Bonat Cordeiro Associados. Oksana comenta que a mudança deverá gerar discussão jurídica. "Por um lado, a tentativa é de conferir maior segurança. Porém, esta restrição limita o direito de propriedade, porque a garagem não poderá ser vendida para qualquer pessoa", diz.
"Muitas garagens têm registro autônomo no Cartório de Imóveis e não dependem da unidade. Por isso, é provável que a gente comece a ver mais ações com relação a isso", afirma. Ela lembra que os contratos vigentes permanecerão inalterados, independentemente da nova regra. Quando o prazo desses contratos acabar é que as partes terão de ver se a convenção permite ou não a venda ou locação para quem não é dono de unidades no empreendimento. "Se as partes quiserem renovar o contrato não houver autorização, não haverá essa possibilidade", acrescenta.
A vaga de garagem é essencial e determinada por lei. O decreto municipal 582/1990 determina a área destinada a garagens nos mais diversos tipos de edificações e o número de vagas para cada caso. Além da exigência legal, o espaço coberto para guardar os carros tem valor comercial e é atrativo essencial para quem vai comprar.
"A decisão de quantas vagas vão ser oferecidas depende muito do produto e do setor comercial da incorporadora, que é quem prospecta o público. Quem vai projetar precisa entender que essa é a realidade do mercado e que o movimento é natural. As pessoas têm mais carros e vão precisar da garagem, é o movimento natural", comenta Silvia Fernandes, arquiteta e gerente de produto da Cyrela Paraná.
Pela legislação, cada vaga deve ter, no mínimo, 25 metros quadrados, incluindo os acessos, circulação e espaços para manobra. As dimensões mínimas para o exato local onde ficam os carros são 2,40 metros de largura e cinco metros de comprimento, livres de colunas ou outros obstáculos.
Para projetar o edifício e a garagem, o arquiteto terá de dominar o espaço, o dimensionamento e a estrutura. "A forma como a garagem estará organizada influencia até no formato da torre e nas plantas dos apartamentos. Os pilares de sustentação vão até a garagem e vão interferir no fluxo de carros", explica João Suplicy, arquiteto e professor da Pontifícia Universidade Católica no Paraná (PUC-PR).
Ele comenta que a legislação exige a metragem mínima, mas há garagens precárias porque foram construídas antes da validade da norma. "Se a gente for pensar, os carros também ficaram maiores, alguns mais largos. Um carro médio já fica apertado e dá muito trabalho para manobrar o carro", lembra Norimar Ferraro, coordenador do curso de arquitetura da Universidade Positivo.
Preço
As estruturas das garagens cobertas custam caro. Para fazer vários andares de subsolo, por exemplo, é preciso escavar, fazer cortina de contenção de terra e muros de arrimo. Usar os primeiros andares do edifício exige deixar de oferecer mais unidades. "A decisão sobre o tipo e a quantidades de garagens influencia no preço da construção", afirma Fernando Fabian, vice-presidente de imobiliárias do Sindicato das Indústrias da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR).
Esse incremento para a construção reflete no preço de uma garagem. A estimativa de Fabian é que o preço do espaço para o carro tenha aumentado cerca de 40% nos últimos cinco anos. "A garagem também é muito valorizada. Comprar uma garagem adicional, hoje em dia, custa cerca de R$ 30 mil", esclarece.
O preço do metro quadrado da garagem costuma não ser diferente do que aquele aplicado à área privativa do empreendimento. "Não vemos uma garagem que seja vendida por menos de R$ 20 mil e já vimos preços de vagas de até R$ 45 mil", acrescenta Daniel Galiano, diretor de vendas da Apolar Imóveis.
Disponibilidade
Nos prédios mais antigos, as vagas de garagem são ainda mais escassas. A dentista Débora Longhi mora com a irmã em um apartamento alugado, no centro da cidade. No prédio, só há vagas para um terço das unidades e a falta de espaço fez com que as irmãs tivessem de fazer algumas escolhas. "Nós alugamos uma vaga no estacionamento que fica do outro lado da rua, onde pagamos R$ 180 mensais. Ficamos com um carro só, porque se a minha irmã ainda fosse pagar estacionamento em casa, no trabalho e manter o carro, ficaria mais caro do que ir e voltar todo dia de táxi", conta. A falta de vaga faz com que outros imóveis fiquem mais atraentes. "Nós estamos pensando em mudar, para evitar esse gasto e ter mais conforto, com uma garagem à disposição", garante.