O Novo Código de Processo Civil alterou significativamente as regras para a cobrança dos condôminos inadimplentes e promete agilizar a execução da dívida e a entrada dos recursos nos cofres do condomínio.
Em vigor desde o último dia 18, a lei nº 13.105/2015, em seu artigo 784, converte as despesas condominiais em títulos executivos extrajudiciais, assim como ocorre com cheques e notas promissórias, possibilitando ao condomínio ingressar diretamente com a execução da cobrança, sem a necessidade de aguardar a sentença condenatória do juiz. A partir da citação, o morador terá até três dias para realizar o pagamento, sob pena de perder o imóvel.
INFOGRÁFICO: Veja a evolução da inadimplência em condomínios
“Antes, os condomínios tinham que ingressar com a ação de cobrança judicial e passar pelo processo de conhecimento antes de se chegar à sentença judicial, que é um título judicial exequível. Agora, não há mais a necessidade da fase de conhecimento. O condomínio pode entrar com o processo de execução e citar o morador, que tem 72 horas para efetuar o pagamento”, explica Vanessa Sade Rawlyk, advogada do departamento jurídico do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).
Daphnis Citti de Lauro, advogado especialista em Direito Imobiliário, acrescenta que o trâmite anterior, denominado rito sumário, acabava favorecendo o condômino devedor que, devido à dificuldade de sua citação e ao sucessivo adiamento das audiências, ganhava tempo para quitar o débito. “Isso também fazia com que os processos levassem cerca de um ano, um ano e meio para serem finalizados. Com o Novo Código, ainda não dá para ter uma previsão, mas podemos pensar em torno da metade do tempo”, projeta.
Passo a passo
Para executar a cobrança, o condomínio precisa reunir todos os documentos – convenção, atas das assembleias de eleição do síndico e de aprovação das despesas do condomínio e o(s) boleto(s) vencido(s) – para demonstrar que o título executivo extrajudicial é certo, líquido e elegível.
Em seguida é dada a entrada na ação, geralmente no fórum de domicílio do réu. Dele, a ação é distribuída para uma das varas, de onde o juiz emite o despacho inicial determinando a citação do devedor.
A partir do recebimento do documento, o devedor tem três dias para efetuar o pagamento ou até quinze dias para apresentar embargos à execução, ou seja, contestar o seu conteúdo.
Penalidade
Caso o condômino inadimplente não faça o pagamento e não apresente embargos, terá determinada a penhora de seus bens, como dinheiro em conta ou o próprio imóvel, que pode ser alienado e levado a leilão.
“Durante todo o andamento do processo ainda há a possibilidade de se fazer um acordo que permite, por exemplo, o parcelamento da dívida, uma vez que o síndico não pode abrir mão dos juros [e nem oferecer descontos]”, lembra Lauro.
