Plano diretor
Crescimento é desafio urbano de SJP
Embora o setor imobiliário comemore, o município de São José dos Pinhais tem vários desafios para transformar o "crescimento" em desenvolvimento orientado. O Plano Diretor do município é de 2004, mas nunca foi regulamentado, não funciona na prática. Ao mesmo tempo o Código de Posturas, que diz que tipo de imóvel pode ser instalado em que lugar, é de 1964, e o de Obras, de 1991. "Precisamos consertar tudo isso, regulamentar o Plano Diretor, reformar o Código de Posturas e efetivamente aplicar as diretrizes do Estatuto das Cidades, como a implantação de um Conselho de Urbanismo, que una governo e sociedade civil para discutir os problemas da cidade e resolvê-los em comunidade", afirma o secretário de Urbanismo, o arquiteto e urbanista Paulo Chiesa. A falta desses instrumentos, segundo ele, gera especulação imobiliária, principalmente em torno dos terrenos e colabora para a criação de vazios urbanos. "São áreas que estão nas mãos de poucos e que têm pouca indicação do seu real potencial. Com isso gera-se a especulação."
Para orientar as novas construções na cidade, Chiesa também pretende criar um plano de mobilidade e acessibilidade. "Com isso criamos condições visíveis (ruas bem planejadas e com infraestrutura) de expansão ordenada e conectada com o centro da cidade. Hoje as pessoas que moram nos bairros mais distantes preferem ir à Curitiba ou a outros municípios para consumir, pelo acesso mais fácil."
Uma mudança determinada ainda no mês de setembro já está criando polêmica. Um dos tipos de condomínio mais populares no mercado imobiliário de São José dos Pinhais é o de três casas em um mesmo terreno: uma na frente e duas no fundo de uma área que tem, em média, 360 metros quadrados (12 metros de frente por 20 ou 30 de comprimento). Desde o dia 17 de setembro este modelo em "T" está proibido pela Secretaria de Urbanismo do município. Entre as justificativas de Chiesa para a decisão está o desrespeito às normas de construções do município, o Código de Obras. "Pela legislação a testada (frente do lote para a rua) da casa deve ter 10 metros de extensão. No caso desse modelo de três casas, a da frente fica com seis metros de testada e as do fundo com corredores de acesso de apenas quatro metros. Outra questão é a permeabilidade do terreno. Com os acessos para as casas dos fundos separados, os moradores acabam calçando toda a entrada, transformando o terreno em uma área impermeável. É como se tivessem asfaltado toda a área, criando um problema sério de drenagem do solo", explica Chiesa.
Até o dia 17 de setembro cerca de 300 pedidos para novas construções nesse modelo deram entrada na secretaria.
Na última terça-feira um encontro para apresentar melhor a mudança reuniu empresários, imobiliárias e vereadores com o secretário. "A reunião teve presença de cerca de 300 pessoas", relatou o coordenador da Câmara Imobiliária da Associação Comercial, Industrial, Agrícola e Prestação de Serviço de São José dos Pinhais (Aciap), Valdecir Ribeiro. Na quinta, o secretário voltou a falar no assunto, agora na Câmara de Vereadores da cidade. Até o fechamento desta edição a discussão não levou a nenhuma alteração na proibição do modelo de três casas.
Casas térreas de padrão econômico, com metragem entre 49 e 63 metros quadrados, são o carro-chefe do mercado imobiliário de São José dos Pinhais. São imóveis direcionados a famílias com renda até dez salários mínimos, cujos integrantes da família prestam serviços nas fábricas e outras empresas adjacentes, e que procuram o primeiro imóvel com preço de até R$ 100 mil. As casas, que têm geralmente dois quartos, área de serviço, cozinha, sala e um banheiro, ficam dentro desse valor: entre R$ 76 mil e R$ 92 mil. É uma média de metro quadrado valorizado, entre R$ 1.400 e R$ 1.500. Bairros como o Borda do Campo, nos arredores da fábrica da Renault, e São Marcos, no entorno da Audi, são repletos dessas construções, que não ficam vazias por muito tempo.O motorista Leandro Valério Perez, de 26 anos, e sua esposa, a auxiliar de produção Janete, acabaram de comprar uma casa assim no São Marcos. Ele trabalha em Curitiba, mas a esposa trabalha em São José dos Pinhais. "Cheguei a procurar imóveis desse tipo em Curitiba, mas encontrei as melhores opções aqui", conta Leandro. A casa de 60 metros quadrados e dois quartos é o primeiro imóvel do casal e é financiado pela CEF por meio do programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida. É também pelo mesmo programa que a contadora Delizete Guerreiro, de 37 anos, conseguiu comprar a sua primeira casa, do mesmo padrão da de Leandro, só que no bairro Jardim Cruzeiro, mais próximo ao centro de São José dos Pinhais, e um pouco mais cara. "Após a avaliação do meu cadastro consegui um subsídio de R$ 15 mil na compra da minha casa, cujo valor era de R$ 100 mil (preço que é o limite do programa com exceção de cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, onde valor máximo é de R$ 120 mil)", conta Delizete, que mora em São José dos Pinhais há nove anos.
"Os lotes dessas regiões se valorizaram, passaram de cerca de R$ 15 mil há alguns anos para R$ 40 mil a R$ 50 mil hoje", diz o delegado distrital do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Paraná (Creci-PR), Dilermando Aniceto Eleuterio. Segundo ele, uma das razões para a valorização dos terrenos é a inexistência de novos loteamentos na cidade nos últimos quatro anos.Dados do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), órgão do Sindicato da Habitação e Condomínios (Secovi-PR), indicam que os terrenos tiveram uma valorização média de 51% passaram de R$ 163 o metro quadrado em agosto de 2008 para R$ 246 em agosto deste ano. "Todos os imóveis valorizaram entre 20% e 25%, em média", avalia o vice-presidente de Lançamentos, Compra e Venda do Secovi-PR, Paulo Celles. Entre as casas de três quartos usadas a valorização foi de 27% (passou de R$ 1.043 para R$ 1.322 o metro quadrado).
Foi justamente uma oferta de moradia desse tipo que atraiu a família da dona de casa Roseli Maria Marques de Lima para São José dos Pinhais. Ela, o marido Hamilton Rodrigues de Lima, aposentado, uma filha e duas netas, se mudaram do bairro Boqueirão, em Curitiba, há cerca de dois anos, para uma casa de 120 metros quadrados e quatro quartos usada, no bairro Afonso Pena, próximo do aeroporto. "Eu e meu marido optamos pelo município pela tranquilidade de cidade do interior. Nos dois anos que estou aqui não sinto falta de nada. Tenho escola e farmácia na esquina de casa. Só vou a Curitiba, que fica a 20 minutos de ônibus, para comprar roupas e calçados. Isso mais por costume, do que por falta de opção."
Os clientes que vêm de bairros como Boqueirão e Uberaba, de Curitiba, para São José dos Pinhais foram fatia importante no sucesso de vendas do Viver Bosque, conjunto de prédios da construtora e incorporadora Inpar que será construído no bairro Afonso Pena. "São José dos Pinhais virou uma boa opção de moradia para a classe média, com imóveis de bom custo/benefício impulsionados pelo Minha Casa, Minha Vida", afirma Paulo Celles. "Das quase 750 unidades dos apartamentos de dois quartos, com metragem entre 42 e 55 metros quadrados, do Viver Bosque, restam apenas 200 unidades", aponta o diretor de atendimento da imobiliária Lopes, uma das responsáveis pelas vendas do empreendimento, Luiz Augusto Brenner Rose.
"Outra construtora focada no primeiro imóvel, a MRV, também fará um lançamento na cidade", adianta o superintendente da Apolar Imóveis, Michel Galiano.
O gestor executivo de vendas da construtora mineira, Marcelo Alisson, confirma a intenção. "Compramos um terreno no Jardim Veneza, onde pretendemos, em 2010, lançar um empreendimento com 170 unidades com faixa de preço dentro do Minha Casa, Minha Vida (até R$ 100 mil)."
Os apartamentos novos de segmento econômico na cidade estão girando em torno de R$ 1.800 a R$ 1.900 o metro quadrado valor que se equipara ao preço inicial de apartamentos novos em Curitiba. Já os usados de três quartos, pelos dados do Inpespar, estão em R$ 1.458 o metro quadrado, 19% a mais do que em 2008.
Médio e alto padrões
Em alguns bairros de São José dos Pinhais é possível avistar construções individuais de casas de padrão médio, entre 100 e 200 metros quadrados. Um desses locais é a Boneca do Iguaçu, bairro colado ao Afonso Pena. Nas quadras próximas do rio, local que é chamado por Monte Líbano, terrenos são comercializados em meio a lotes com tapumes com obras a todo o vapor. Nomes de empresas de engenharia se repetem nas placas. Esse é o caso da Maxiprojetos, empresa que projeta e executa obras residenciais da engenheira civil Ana Luiza Harumi Besch. "Ali são cerca de 500 lotes que começaram a ser ocupados há quase três anos. Cerca de 150 ainda estão vagos". Ela diz que os moradores são famílias de São José dos Pinhais e de bairros de Curitiba como o Uberaba. "São famílias que moravam em sobrados com pouco espaço e mudaram para lá, em uma casa maior, com quintal, mais tranquilidade e qualidade de vida". Bairros como o Jardim Cruzeiro e o Aristocrata (onde antes só havia casas de alto padrão) estão com construções de padrão médio.
Dentro do alto padrão há o condomínio de 33 casas Vinhas San Tièra, da construtora L. Vignatti que se diz um dos primeiros empreendimentos de alto padrão do município. "São casas entre R$ 380 mil a R$ 400 mil voltadas para empresários e executivos que não vêem mais sentido em morar em Curitiba e perder de duas a quatro horas por dia com o trânsito", analisa o diretor da Galvão Planejamento Imobiliário e Vendas, Gerson Carlos da Silva.
O gerente executivo da empresa, Marcelo Baldi, diz que esse é o primeiro empreendimento em que a construtora familiar entra sozinha. Ele e a esposa, Cristiane, identificaram uma demanda por condomínios horizontais e resolveram investir em um modelo com casas individuais (não geminadas). O Vinhas San Tièra foi lançado em junho e está 60% vendido. "É um perfil de alto padrão, de empresários e executivos que têm recursos próprios e não dependem de financiamento."
Industrialização
Não só as multinacionais automotivas, como a Renault e a Volkswagen, e seus fornecedores, movem a economia de São José dos Pinhais. A industrialização do município e sua condição geográfica é cortado pelas BRs 277 e 376 e o Contorno Leste, que leva a São Paulo o direcionam para uma vocação de transportes e logística. "As rodovias que cruzam São José dos Pinhais levam a várias regiões do país e dão acesso fácil aos portos de Paranaguá e Itajaí. Isso continua a incentivar a instalação de empresas de transporte e logística na região, inclusive com a implantação de centros de abastecimento e distribuição", avalia o diretor executivo da Venturi Consultoria Imobiliária, Adelino Venturi, com mais de 20 anos de experiência na comercialização de espaços para indústrias e empresas em geral.
Com o crescimento populacional, os setores de comércio e serviço também estão se desenvolvendo. A construção de um shopping na cidade e o anúncio de investimentos do grupo empresarial Coppel, com a implementação de uma loja de departamentos de quatro mil metros quadrados no Centro, prevista para março de 2010, são exemplos recentes disso. "São José dos Pinhais é a cidade da Região Metropolitana de Curitiba (que reúne 26 municípios ao todo) que mais sofreu transformações e um dos que têm maior nível de integração com a capital do estado", analisa Rosa Moura, geógrafa que faz parte do Observatório das Metrópoles, grupo de pesquisadores que estuda 21 regiões metropolitanas do Brasil. Com isso, o município que tem o terceiro maior Produto Interno Bruto (PIB) do estado são mais de R$ 7 bilhões por ano, segundo dados do Ipardes de 2006, atrás somente de Curitiba e Araucária e o quinto PIB per capita (R$ 26.938) está cada vez mais atraente para moradia.
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