Cuidados com contratos de venda de imóveis

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Na semana passada a Gazeta do Povo publicou notícia sobre decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que anulou mais de 37 mil contratos firmados na década de 90 pela Cohab-Curitiba. Os imóveis não possuíam o devido projeto aprovado na prefeitura nem o registro no cartório.

Já estamos acostumados com esse tipo de notícia, a Encol e outras tantas estão na memória de nosso povo. Ainda no mês passado a revista Veja publicou matéria sobre centenas de pessoas que adquiriram imóveis da Cooperativa dos Bancários de São Paulo (Bancoop), e não os receberam. Entre estes o próprio presidente Lula! Para entender o problema, precisamos fazer um breve histórico sobre a aquisição de imóveis no Brasil.

O sistema jurídico nacional se fundamenta na liberdade de forma para a contratação, a regra é da autonomia das partes e do consensualismo. Entretanto, o Código Civil impõe algumas regras em determinados negócios, e a compra de imóveis está entre elas. O art. 104 estabelece que a validade do negócio requer forma prescrita ou não proibida em lei. Mais adiante, prevê a necessidade de escrituras públicas para negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis. Há exceções, sendo permitido o contrato particular quando o valor do negócio for de até 30 vezes o maior salário mínimo. E, ainda, durante os últimos 60 anos, vários outros dispositivos legais foram admitindo a contratação por instrumentos particulares. Entre os quais os contratos onde há financiamento bancário, loteamentos, penhor rural, in­­corporações, etc.

As exposições de motivos dessas legislações foram, invariavelmente fundamentadas no princípio da desburocratização e suposta "diminuição" de seus custos, em oposição às escrituras públicas feitas por tabelião. Ou seja, realizadas pelos nossos legisladores nas melhores das intenções. Porém, o que temos visto após todas essas décadas? Em primeiro lugar, justamente as pessoas mais simples, que adquirem imóveis de valor de até 30 salários mínimos, e também as que necessitam de financiamento bancário, ficaram sem assistência legal. Ou seja, são obrigadas a assinar contratos particulares de adesão denominados "com força de escritura pública". Contratos estes, nos quais os preços cobrados de forma indireta pelos bancos, por exemplo, tais como taxas de cadastro e outras, são pelo menos 50% mais caras que as escrituras feitas em cartório.

Entretanto, a consequência mais séria não é esta, mas sim a absoluta insegurança jurídica a que estão sendo expostas milhares de pessoas, chegando ao cúmulo de serem usados ilegalmente até por entes públicos conforme notícia deste jornal. Passou-se a acreditar que a compra de imóveis é possível por contratos particulares sem registro em cartório, e que assistência jurídica é desnecessária. Há uma máxima no mundo dos negócios, segundo a qual, "a segurança de uma operação é inversamente proporcional ao seu conforto e custo".

Portanto, paciente leitor e futuro adquirente de imóveis, não vale a pena economizar na contratação imobiliária. Certifique-se da legalidade do contrato e de seu preço, comparando-o a uma escritura pública. A opção por um ou outro é um direito garantido pela lei.

Angelo Volpi Neto é tabelião e escritor