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Balneário Piçarras, município de cerca de 27 mil habitantes no litoral norte de Santa Catarina, ficou à frente de Itapema e de Balneário Camboriú na procura por imóveis de alto padrão no primeiro trimestre de 2026. A cidade aparece na 41ª posição nacional do Índice de Demanda Imobiliária (IDI Brasil), enquanto Itapema ocupa a 51ª e Balneário Camboriú, a 60ª — uma inversão de hierarquia entre municípios separados por menos de 50 quilômetros de BR-101.
O índice é produzido pelo Ecossistema Sienge, por meio da plataforma CV CRM, com metodologia do Grupo Prospecta e parceria institucional da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Ele mede intenção de compra, e não tamanho de mercado: Piçarras não passou a lançar mais, nem a vender mais caro que as vizinhas.
O que o recorte capta é interesse relativo dentro de um segmento específico, o de compradores com renda acima de R$ 24 mil e imóveis a partir de R$ 811 mil. É justamente aí que a distância entre as três cidades encolheu.
Como Piçarras passa a disputar comprador
Durante duas décadas, quem buscava alto padrão na região tratava Balneário Camboriú e Itapema como resposta automática. O avanço dos preços e da verticalização nesses dois mercados empurrou parte da procura para cidades em estágio anterior de ocupação e Piçarras, com orla ainda pouco adensada e projetos novos, entrou na conta.
"Piçarras deixou de ser uma opção periférica e passou a fazer parte da primeira rodada de análise de muitos compradores", afirma Laurício Leal, sócio-proprietário da Imobille, uma das maiores imobiliárias do litoral norte catarinense. Segundo ele, a cidade aparece tanto como escolha inicial de quem procura um ambiente mais tranquilo quanto como destino que ganha protagonismo durante a comparação com Itapema, Balneário Camboriú, Itajaí e praias do Paraná.
O perfil observado na carteira da imobiliária ajuda a explicar por que a procura não se comporta como demanda de veraneio. Um perfil de compradores identificado concentra-se entre moradores de Santa Catarina, Paraná, Rio Grande do Sul e do Centro-Oeste brasileiro, na faixa dos 35 aos 60 anos, em boa parte proprietários de outros imóveis.
"A segunda residência continua muito forte, mas moradia definitiva e investimento vêm ganhando participação de forma consistente", avalia o corretor, que atribui o movimento ao trabalho remoto e à melhora da infraestrutura regional. Essa procura mais permanente altera o que se constrói na cidade e o resultado começa a aparecer nas obras entregues.
Um caso recente é o The Wave, da Vetter Empreendimentos, entregue em maio no bairro Itacolomi. São 48 unidades em 19 pavimentos, 11,2 mil metros quadrados de área construída e plantas de três suítes que chegam a 170,90 m² de área privativa.
Segundo a incorporadora, o empreendimento tem Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 84,7 milhões, foi comercializado integralmente e acumula valorização média anual de 20,4% desde o lançamento, no terceiro trimestre de 2021. Os dados são da própria empresa e não constam do índice.
"O comprador entendeu que a cidade reúne localização, infraestrutura, proximidade do mar e uma margem de valorização relevante quando comparada a mercados vizinhos mais consolidados", afirma Maicon Oliveira, sócio e diretor comercial e de operações da Vetter. O prédio foi entregue com infraestrutura para carros elétricos nas garagens e estação de recarga para scooters, item que, segundo o executivo, deixou de ser diferencial no segmento.
Para urbanista, o crescimento exige infraestrutura
Na leitura do arquiteto e urbanista Carlos Vinicius Bortolato, coordenador do curso de Arquitetura e Urbanismo da UniAvan, o desempenho de Piçarras no índice decorre menos de uma vantagem competitiva do que do estágio em que a cidade se encontra. Ele aponta que Balneário Camboriú é o mercado mais maduro da região, e Itapema já opera em patamar semelhante de preço e ocupação; Piçarras ainda dispõe de área de expansão.
"A questão imobiliária acelerou esse processo de amadurecimento", avalia. O urbanista situa o início do movimento como recente, entre 10 e 15 anos atrás, quando a cidade cumpria para Itapema o mesmo papel que Itapema cumpriu para Balneário Camboriú: alternativa de preço.
A diferença, agora, é que o volume de investimento privado pressiona o poder público a acompanhar em pavimentação, saneamento, saúde e educação. "O poder público tem que estar muito atento, porque a velocidade da expansão urbana é rápida", alerta.
A transformação, diz ele, é imperceptível para quem mora e brutal para quem retorna à cidade duas vezes por ano. Bortolato cita como exemplo o bairro Morretes, em Itapema, onde a prefeitura conclui só agora a rede de esgoto de uma área que já foi verticalizada.
Para o arquiteto e urbanista, o sinal considerado decisivo em municípios pequenos que passam a atrair alto padrão não é o preço do metro quadrado, mas o equipamento urbano: escola, rede de saúde, mobilidade e drenagem capazes de atender tanto o morador antigo quanto o novo. Na região entre Itajaí e Balneário Camboriú, observa ele, o adensamento de renda já começou a puxar investimento privado em saúde, um tipo de serviço que Piçarras ainda não concentra.
O próprio mercado admite que o ciclo não está fechado. "Piçarras já consolidou sua presença no mapa do alto padrão, mas ainda está em processo de consolidação como mercado", pondera Laurício Leal. É esse intervalo, entre a demanda que o índice já registra e a cidade que ainda precisa ser construída, que os próximos trimestres devem medir.
Prefeitura diz que crescimento está atrelado a contrapartidas
Para o município, a avaliação é que o avanço de Balneário Piçarras no mercado imobiliário já era previsto quando o atual Plano Diretor foi ajustado, em 2020. Segundo o secretário de Planejamento Urbano, Rodrigo Meirinho Morimoto, a norma buscou ordenar uma procura que vinha de construtoras e investidores de cidades como Balneário Camboriú, Itajaí, Joinville, Blumenau e Jaraguá do Sul.
Ele explica que a estratégia é condicionar novos empreendimentos à capacidade da cidade de absorver o crescimento. “Nós gostaríamos que as construtoras não usassem a cidade como um balcão de mercado de negócio, mas ajudassem a construir a cidade”, diz. Segundo Morimoto, estudos de impacto de vizinhança passaram a orientar exigências de infraestrutura aos projetos de maior porte, especialmente em drenagem, pavimentação e mobilidade.
Na prática, quando a rede existente não comporta a nova demanda, o empreendedor pode ser obrigado a ampliar tubulações, refazer a pavimentação e executar intervenções antes de obter o habite-se. “Se não fizer isso, o habite-se do empreendimento não vai sair”, afirma o secretário.
Morimoto diz que cerca de 30% do território do município é atendido por rede coletora de esgoto — justamente a área que concentra os maiores empreendimentos — e cita também a estrutura de abastecimento de água como um diferencial da cidade. A prefeitura prepara ainda projetos para duas novas conexões sobre o Rio Piçarras, uma delas com elevado (via expressa que passa em cima da rodovia) no bairro Santo Antônio, para ampliar a circulação viária.
A diretriz, apontada pelo secretário municipal, não é liberar verticalização sem limite, mas ajustar a densidade à infraestrutura disponível. “A receita é buscar alinhar essa demanda do crescimento com a infraestrutura existente. Não tem a infraestrutura, quem está vindo investir vai ter que ajudar a implantar e não só vir colher”, resume.
