A responsabilidade civil e criminal dos síndicos

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Embora muita gente (a maioria das pessoas, diga-se de passagem) fuja das responsabilidades de um cargo de administrador privado, alguns fazem questão de assumir esse posto de liderança, seja no condomínio ou no bairro onde moram. Ser síndico ou presidente de associação, no entanto, não significa só cobrar ou investir o dinheiro arrecadado. Existem responsabilidades legais que podem ser cobradas na Justiça.No caso do síndico, algumas obrigações estão previstas em lei. O próprio Código Civil de 2002 traz diversas disposições sobre as responsabilidades do administrador do condomínio. O caso recente da queda de três edifícios comerciais no centro do Rio de Janeiro trouxe uma delas à tona: o seguro dos prédios.

Segundo o advogado e professor de Direito Civil da Universidade Federal do Paraná (UFPR) Paulo Roberto Nalin, caso algo aconteça com o prédio e não exista seguro, o síndico pode ser responsabilizado. "Caso o síndico seja omisso e alguma catástrofe aconteça com o prédio, ele pode ser civilmente processado e a responsabilidade estará atrelada à extensão do dano", explica.

Para um síndico ser processado civilmente, é preciso que ele esteja sendo omisso ou extrapolando a sua esfera de administração. Por isso, estar ciente das responsabilidades descritas nas leis e no regimento interno é essencial. "Não é um cargo de pouca importância, porque você assume os bônus e os encargos. E são muito mais ônus do que coisas boas", destaca Nalin.

A assessora jurídica do Sindi­ca­to da Habitação e Condomí­nios do Paraná (Secovi-PR), Georgia Bo­­jarski Wiese, ajuda na orientação de síndicos iniciantes. "Dependen­do de cada condomínio, é interessante o síndico delegar para outros funções para as quais não tem conhecimento. Buscar acompanhamento com assessorias jurídicas e contábeis ajuda", diz.

A assembleia geral também dita ações do síndico, já que boa parte das decisões só pode ser tomada com a aprovação da maioria dos condôminos. "Ele é obrigado a agir conforme esses parâmetros. Se ele fizer uma obra que não foi aprovada, pode ser responsabilizado e arcar com todos os custos", alerta Georgia.

O Código Civil prevê a realização de assembleias para discutir as obras. Se elas forem estéticas, é necessário que pelo menos dois terços dos condôminos aprovem o gasto. Caso sejam úteis, a maioria simples dos moradores já é suficiente para a aprovação. A assistente jurídica também destaca que alguns condomínios preveem uma exceção em seus regulamentos para obras de até dez salários mínimos, que podem ser feitas sem a necessidade de aprovação.

A assembleia também pode mudar o regulamento interno, desde que em conformidade com a lei. "Um exemplo é a multa de condomínio. A lei estabelece que ela não pode passar de 20% do que é pago, então o regulamento não pode dizer que ela será de 30%", explica Nalin.

A omissão envolvendo responsabilidades presentes na legislação pode originar processos contra o síndico. "Se o síndico viu um carro ser furtado ou se ele sabia que os equipamentos de segurança estavam danificados e não alertou ou consertou, pode ser responsabilizado", observa Georgia.

Processo Criminal

Existe também a possibilidade de o síndico ser processado criminalmente. "Caso ele se aproprie de dinheiro indevidamente, pode ser processado e perder o cargo. O mesmo acontece se ele cometer injúria contra um dos associados e for processado pelo ofendido", afirma Nalin.

Obrigações se estendem às associações

Quando assumiu a presidência da associação de moradores do conjunto habitacional Moradias Bela Vista do Passaúna, a líder comunitária Leonina Góis quis fazer o que o cargo pedia: ajudar a comunidade nas suas reivindicações. Ela, como qualquer presidente de associação, tem também suas responsabilidades civis.

Para desempenhar suas funções, Nina, como é chamada, conta com um quadro administrativo completo, com vice-presidente, te­­soureiros e secretários. O estatuto da associação é que rege todas as responsabilidades de Nina e dos demais gestores. "Por enquanto não temos espaço para fazer as­­sem­­bleia, mas vamos atrás de cada morador e somos claros nas nossas prestações de conta", explica.

O estatuto é a base da associação, um ato contratual entre as partes que decidiram organizá-la. Ele traz os deveres dos associados.

Cada associação tem seu objetivo social, que rege as suas ações. "Algumas associações podem ter fim determinado. Ao alcançar seu objetivo, elas se extinguem", conta o advogado e professor de Direito Civil da UFPR Paulo Roberto Nalin.

Nalin destaca que delegar tarefas é importante para a melhor gestão. "Às vezes é melhor procurar pessoas que cumpram determinadas obrigações, como um contador para auxiliar o tesoureiro na prestação de contas", aconselha.