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Habitação

Cohabs deixam mutuário à deriva

Regularizar áreas ocupadas exige conhecimento jurídico, mas nem sempre as companhias estatais de habitação estão preparadas

  • PorPollianna Milan
  • [31/07/2011] [21:04]
Sebastião pagou asfalto, fez calçada e não investiu em mais nada além da casa para sobrar dinheiro para pagar o terreno, mas a Cohab ainda não lhe deu o título de posse | Daniel Castellano/Gazeta do Povo
Sebastião pagou asfalto, fez calçada e não investiu em mais nada além da casa para sobrar dinheiro para pagar o terreno, mas a Cohab ainda não lhe deu o título de posse| Foto: Daniel Castellano/Gazeta do Povo

Cohab de Curitiba diz ter regularizado 77% dos termos de concessão

Os 31,5 mil Termos de Con­cessão de Uso do Solo (TCUS) considerados nulos pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), em 2002, foram trocados por outros contratos e 77% deles já foram regularizados, segundo a Com­panhia de Habitação Popular de Curitiba (Cohab). Falta ainda os casos das vilas Esperança e Nova Conquis­ta, no bairro Cidade Industrial, que abrange cerca de 7 mil contratos.

"Não sei dizer se vamos devolver o dinheiro, mas posso garantir que estamos trabalhando para concluir esses processos e entregar o restante das matrículas que faltam. Só não posso dar um prazo porque o processo não depende só da companhia", afirma a diretora técnica da Cohab de Curitiba, Teresa Elvira Gomes de Oliveira.

Ela explica que, nos anos 90, os TCUS foram a alternativa encontrada a partir de uma lei federal para garantir às famílias que elas poderiam permanecer na área. "O problema é que algumas famílias estão em áreas mais complexas, com problemas documentais mais graves. Em alguns casos, temos dificuldade de caracterizar o terreno", afirma.

No meio da rua

Teresa explica que existem residências localizadas onde seria uma rua, por isso é preciso entrar com um pedido na Câmara dos Vereadores para pedir a baixa da rua, depois a área precisa ser transferida para a Cohab para, então, a companhia entrar com o desmembramento do terreno no cartório.

"É um processo complexo que demanda tempo. Mas em nenhum momento houve omissão do poder público, tanto que asfaltamos as ruas e levamos eletricidade e saneamento. E vamos continuar com os processos", explica. Incluindo o caso das vilas Esperança e Nova Con­quista, a prefeitura de Curitiba tem cerca de 130 processos de regularização fundiária urbana em andamento.

O Ministério Público do Es­­tado afirmou, por meio de nota, que aguarda o envio dos autos para definir se fará uma execução coletiva para pedir a devolução do dinheiro pago pelas famílias à Cohab ou se as ações deverão ser individuais. (PM)

Regularização está distante da realidade

A grande urbanização das cidades brasileiras começou na década de 40, quando o país ainda não dispunha de legislação sobre loteamentos e havia apenas uma lei sobre a venda a longo prazo (em prestações). "As fazendas que ficavam nas beiras das cidades foram loteadas pelos proprietários, sem nenhuma regra. O problema é que no cartório o registro permanecia como de uma única área e isso não foi alterado", explica a arquiteta e urbanista Maria Lúcia Refinetti Martins, do Laboratório de Habita­ção e Assentamentos Humanos da Universidade de São Paulo (USP).

Leia a matéria completa

  • Maria Generosa economizou até no leite dos filhos para pagar as prestações em dia. Só falta mesmo a documentação

Nem mesmo as Cohabs, companhias estatais de habitação, que deveriam fazer a regularização fundiária urbana em todo o país, conseguem resolver de maneira ágil e adequada as ocupações irregulares de terra. Em Curitiba, por exemplo, moradores da Vila Esperança, na Cidade Industrial, pagaram à prefeitura pelo terreno onde vivem, mas quando as parcelas acabaram, em 2002, chegou a surpresa: parte deles não teria o título de propriedade do imóvel por problemas jurídicos e administrativos.

"Minha matrícula é uma declaração de quitado. Deixei de comprar leite para meus filhos para poder pagar as prestações e até agora nada", reclama a moradora Maria Generosa Correia Alves. O problema enfrentado por Maria não é exclusivo de Curitiba, e sim de todo o país. Especialistas de São Paulo e Rio Grande do Sul narram situações parecidas que ocorrem Brasil afora, provando que até as Cohabs enfrentam dificuldades para conseguir agilizar o problema social da falta de regularização fundiária urbana.

No caso curitibano, tenta-se normatizar as ocupações irregulares desde a década de 90. Na época, a Companhia de Habitação Popular de Curitiba (Cohab) firmou um contrato chamado de Termo de Concessão de Uso do Solo (TCUS) com 31,5 mil pessoas, mas o acordo foi julgado nulo pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) em 2002 e até agora parte dos moradores não conseguiu a matrícula do terreno e também não teve a devolução do valor pago.

O contrato é inválido porque desrespeitou a lei de parcelamento do solo, o que quer dizer que os moradores só poderiam pagar depois que a Cohab conseguisse desmembrar as áreas no registro de imóveis, o que não ocorreu. O documento da época é um termo de concessão de uso, mas tinha uma cláusula de compra e venda, ou seja, estava inadequado. Há também uma terceira discussão de que a área não era da Cohab e sim da antiga Companhia de Industrialização de Curitiba (CIC), e, por isso, a Cohab não poderia lotear a área sem autorização.

Outros casos

Problemas no reassentamento são comuns em todo o Brasil. Isso porque as companhias de habitação compram a área, fazem licitação para contratar a empresa que irá construir, colocam moradores de áreas irregulares no novo local e quando essas pessoas terminam de pagar as parcelas, não obtêm a matrícula do imóvel porque a Cohab ainda não conseguiu lotear a área. Esse processo leva muitos anos e às vezes nem sai.

"O problema é que as prefeituras começam a construir antes de fazer o registro no cartório. É a pressa absurda de entregar a casa o mais rápido possível porque isso dá voto", diz o advogado Luís Portella Pereira, professor de Direito Imobiliário e Urbanístico. Para ele, o que falta às prefeituras é treinar as equipes para saberem o que fazer. "Em um curso que ministrei, um funcionário público me olhou e disse que agora [depois do curso] sabia o que fazer com os 1,5 mil processos que estavam parados. Era só deferir os títulos. Ou seja, falta conhecimento sobre o assunto."

No Rio Grande do Sul, Portella explica que a maioria dos empreendimentos da Cohab, na década de 90, não eram regularizados juridicamente. Por causa disso, posseiros invadiram esses imóveis e, depois, conseguiram a posse por usucapião. "Em razão da bagunça da Cohab, foi perdido dinheiro público." A Cohab gaúcha está em liquidação e a Secretaria de Habitação passou a resolver os problemas. "Mas a atenção está focada no passado. Não se fala em regularização atual, está tudo parado", observa.

Para Portella, as dificuldades das Cohabs residem ainda na burocracia dos registros de imóveis. "É preciso oxigenar os registros, que são setoriais [por zonas] e o proprietário tem cargo vitalício. Há muito registradores que exigem coisas indevidas e ninguém tem coragem de questionar."

A situação se repete em São Paulo. A arquiteta e urbanista Maria Lúcia Refinetti Martins, do Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos da Universidade de São Paulo (USP), afirma que existem casos em que a Cohab cedeu o terreno e os moradores construíram, mas até agora não conseguiram o título da propriedade. Há casos em que os moradores tinham o terreno, conseguiram um financiamento (pelo fundo municipal de habitação) para construir, porém ficaram sem a documentação também porque a área até agora não foi desmembrada no cartório. "Este é um problema histórico", diz Maria Lúcia.

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