Quem é o dono, afinal?

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A grande dificuldade no Brasil sempre foi comprovar que a pessoa que ocupa um terreno é quem tem direito a ter o título da propriedade. Isso porque antigamente muitos dos que fizeram os loteamentos simplesmente venderam os terrenos (alguns inclusive sem delimitação exata de divisa), pegaram o dinheiro e foram embora. "Esses loteadores deixaram essa população compradora à mercê de tudo", afirma a arquiteta e urbanista Maria Lúcia Refinetti Martins.

Também existiu um comércio paralelo de terras, em que grande parte da população carente pagou um valor simbólico pelo lote, mas ficou sem nenhum documento que oficializasse a negociação. Ou, ainda, houve aquelas pessoas que simplesmente ocuparam uma área vazia e permanecem até hoje. Como elas, então, podem provar que vivem há muitos anos no terreno e teriam o direito de ser donas da área?

Medida provisória

Desde 2001, novas legislações foram aprovadas para desamarrar o processo burocrático de regularização fundiária. Uma delas é a Medida Provisória (MP) 2.220, de 4 de setembro de 2001. Como o artigo 183, parágrafo 3.º da Constituição, diz que bens públicos não são usucapíveis, a MP foi uma alternativa criada para quem se instalou indevidamente em uma área pública.

É possível, a partir de então, fazer a concessão especial para fins de moradia àquelas pessoas que moram há mais de cinco anos no local (com data limite de até 30 de junho de 2001), em área que não ultrapasse 250 metros quadrados, após comprovado se tratar de família de baixa renda e que não tem outros imóveis. A cessão permite ao usuário conseguir financiamentos em instituições financeiras, mas se extingue se a pessoa destinar ao imóvel função diversa da moradia ou se o concessionário adquirir propriedade ou concessão de outro imóvel.

Usucapião

Já para as áreas particulares ocupadas irregularmente, a Lei 11.977, de 2009, que dispõe so­­­­bre o programa Minha Casa, Mi­­­nha Vida, deu celeridade à regularização a partir do momento que regulamentou uma forma de a família comprovar que ocupa a área há mais de cinco anos. O poder público faz a demarcação urbanística do local e encaminha ao oficial do Registro de Imóveis para que busque a identificação do proprietário. Então o proprietário é notificado sobre a regularização fundiária e, se não houver contestação, o órgão público segue com o processo (se o proprietário não é localizado, publica-se um edital para dar ciência).

Nos casos em que não há manifestação, a demarcação urbanística é averbada e a pessoa passa a ser a detentora do título de legitimação de posse. Após cinco anos desse registro, ela poderá requerer ao oficial de Registro de Imóveis a conversão (automática) desse título em registro de propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião.