Locatário não tem direito a voto nos condomínios

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A situação ainda é polêmica no dia a dia. Não obstante, analisando mais detidamente caso a caso, realmente, cheguei a conclusão de que os locatários não detêm mais poderes de votar em assembleia, a não ser quando: 1) estiverem representando algum condômino (proprietário) por intermédio de procuração, e 2) quando a convenção do condomínio reger dessa forma.

O Código Civil de 2002, malgrado as opiniões em contrário, revogou a Lei 4.591/64, dos seus artigos 1º ao 27, eis que veio tratar especificadamente da matéria, tornando incompatível a função e definição jurídica de condômino com a definição de locatário. Permaneceram em vigor apenas as regras dos artigos 28 e seguintes, no que se refere à incorporação imobiliária.

A justificativa para tanto é justamente a regra constante do §1º do artigo 2º da Lei de Introdução ao Código Civil, que diz o seguinte: "§ 1º A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior".

O artigo 1.335, inciso III do Código Civil de 2002 também vem tratar que: "Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite".

Assim sendo, os termos jurídicos locatário ou despesas extraordinárias e ordinárias não foram utilizados, sendo usado apenas condômino, fazendo cair por terra a tese da permanência do §4º do artigo 24 da Lei 4.591/64, que alinhava: "§ 4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça".

A definição jurídica de condômino é a seguinte: toda pessoa que detém parte da propriedade de coisa comum. Somente o proprietário ou cessionário do direito do bem pode ser condômino. Locatário não é condômino.

O locatário é a pessoa que vive no bem imóvel sem o caráter definitivo, ou seja, detém a posse direta do bem, usufruindo-o naquilo que foi disposto no contrato de locação. A posse indireta e definitiva do bem pertence ao proprietário, condômino.

Nesse enfoque, parece que o novo Código Civil veio deixar claro que somente o condômino, leia-se proprietário do bem, pode ter direito a voto em assembleia, seja ela de natureza ordinária ou extraordinária, porque também não houve essa diferenciação no Código Civil.

Assim, o locatário, o qual detém o bem apenas em caráter provisório, não possui direito a voto. A propósito, Marco Aurélio S. Viana ensina que: "2. O alcance do vocábulo condômino. Referindo-se a condôminos, o diploma civil está se referindo a todo adquirente de unidade autônoma, seja ele proprietário ou promitente comprador ou promitente cessionário. O que devemos ter em mente é que a participação em assembleia geral e o direito de votar nas deliberações envolvem o direito de todos aqueles que vivem nesse regime. Não havendo referência expressa ao direito do locatário de participar e votar em deliberações que não envolvam despesas extraordinárias, na ausência do condômino-locador, como estava prevista na Lei nº 4.591/64, art. 24, §4º, a nosso ver ele não pode mais pretender sua participação. Isso somente será possível como procurador do condômino". (Comentários ao Código Civil, vol. XVI, Forense, Rio de Janeiro-RJ, 2003, pág. 433)

Outro não é o entendimento do festejado Francisco Eduardo Loureiro, que assim deliberou: " O Código Civil de 2002 não reproduziu o disposto no art. 24, §4º, da Lei nº 4.591/64, com a redação que lhe deu a Lei nº 9.267/96. O silêncio da nova lei é eloquente e traduz à revogação do anterior preceito. O locatário não mais participa e delibera em assembleias de condomínio, ainda no que se refere a despesas ordinárias (Nascimento Franco, João, Op., cit., p. 113; Viana, Marco Aurélio Silva. Op. Cit. P. 433)" (in, Código Civil Comentado, 3ª Ed., Manole, São Paulo-SP, 2009, pág. 1.321)

Outra justificativa técnica para tanto é que não existem 2 (dois) regramentos jurídicos para reger uma mesma matéria. Ou seja, somente o Código Civil de 2002 rege a matéria quanto à possibilidade ou não de voto em assembleias nos condomínios edilícios.

O tema dos condomínios está elencado no Código Civil entre os artigos 1.314 e 1.358. Portanto penso que, efetivamente, locatário não possui direito a voto em assembleia de quaisquer condomínios edilícios, salvo disposição em contrário no condomínio em específico, pois a própria lei não permite, segundo regra expressa no Código Civil Brasileiro de 2002, que rege a matéria em voga.

Éderson Ribas Basso e Silva, especialista em Direito Processual Civil pela UFPR, é advogado.