Residências disponíveis para locação em Curitiba: uso comercial exige adequações e é quase um caminho sem volta.| Foto: Aniele Nascimento/Gazeta do Povo

Amplos e bem localizados, muitos imóveis estão deixando de lado seu uso residencial e abrindo suas portas para a locação comercial. Este movimento não é novo, mas basta dar uma volta pela cidade para constatar que ele tem crescido, estimulado, entre outros aspectos, pela crise econômica.

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Sidney Axelrud, sócio-proprietário da Cibraco Imóveis, explica que, com a crise, muitas pessoas estão mudando de atividade e montando seus próprios negócios, o que acaba estimulando a demanda pelos imóveis. “As taxas de condomínio [dos empreendimentos comerciais] também estão ficando muito caras. Então, algumas atividades comerciais acabam indo para as casas, onde podem ter uma economia com estes custos”, acrescenta.

Outro ponto que incentiva os proprietários a migrarem para a locação comercial é o valor cobrado pelos aluguéis, que pode custar cerca de 20% a mais – e até o dobro, em alguns casos – do que o de um imóvel residencial.

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Ponto comercial

Não é toda casa que tem vocação para se transformar em um ponto comercial. De acordo com Marcos Mendonça, proprietário da Confronto Imobiliária, a localização do imóvel é fundamental para garantir o sucesso da locação, tanto no que se refere ao atendimento à legislação municipal (leia mais abaixo) quanto à atratividade comercial do endereço.

Imóveis com plantas abertas, pé direito alto e área de estacionamento são mais atraentes, assim como os que têm a adaptação para a atividade comercial. “Às vezes, pode valer mais a pena pôr o imóvel no chão e construir uma obra comercial do que investir na adaptação”, avalia Mendonça.

Tais adequações referem-se, por exemplo, à renovação das instalações elétricas – que precisam suportar o funcionamento de todos os equipamentos do comércio – e à área de estacionamento do imóvel. “A adaptação depende muito da atividade que o inquilino irá desenvolver”, lembra Axelrud.

Por isso, é comum que o inquilino assuma a responsabilidade sobre as adequações e negocie com o proprietário uma contrapartida à sua realização. Ela pode se dar, por exemplo, na forma de descontos ou de carência sobre o valor do aluguel, como explica Fátima Galvão, vice-presidente de locação do Sindicato de Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR). “O proprietário tem que aprovar as reformas e toda a negociação deve estar no contrato. Assim, ela não gera desgaste para as partes.”

Os especialistas alertam, ainda, que o proprietário deve se desvincular emocionalmente do bem para que as adaptações possam ser realizadas e que a transformação comercial é um caminho quase sem volta. “Uma vez alugado com finalidade comercial, a reversão para residencial fica inviável devido ao custo [das obras] e ao valor recebido pelo aluguel”, resume Axelrud.

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Aluguel deve respeitar o zoneamento da cidade

Além das características físicas do imóvel e do terreno, locadores e inquilinos devem estar atentos à legislação referente ao zoneamento urbano de Curitiba antes de se decidirem pela locação comercial de uma residência. Isso porque, de acordo com os especialistas, é ele quem determina que tipo de atividade pode ser realizada no endereço.

“Às vezes, o imóvel tem uma localização interessante, mas a prefeitura não permite instalações comerciais naquela localidade, o que inviabiliza o processo”, explica Marcos Mendonça, proprietário da Confronto Imobiliária. A demora do município em liberar os alvarás é outro ponto que prejudica este mercado, na opinião dos especialistas.

Guia amarela

Sidney Axelrud, sócio-proprietário da Cibraco Imóveis, diz ser papel do inquilino solicitar junto à prefeitura a chamada Guia Amarela, que traz a informação sobre se o imóvel pode (ou não) receber uma atividade comercial. “O proprietário e as imobiliárias também podem fazer esta verificação, o que pode facilitar a locação”, acrescenta Fátima Galvão, vice-presidente de locação do Secovi-PR.

Depois da Guia Amarela, é preciso preencher a chamada Guia Azul (Consulta Prévia de Localização – CPL), na qual o inquilino vai informar o tipo de comércio/serviço que pretende abrir para verificar se o imóvel comporta tal atividade. “Essa verificação é feita por meio da vistoria de um fiscal que visita o imóvel para averiguar se ele tem condições de receber a atividade e se, para isso, é necessária alguma adaptação – como a relacionada à acessibilidade ou ao estacionamento, por exemplo”, explica Regina Ize, arquiteta da Cibraco.

Ambos os documentos podem ser retirados no site da prefeitura de Curitiba (www.curitiba.pr.gov.br).