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Três quilômetros de orla entre Itajaí e Balneário Camboriú, no litoral norte de Santa Catarina, passaram a concentrar lançamentos imobiliários acima de R$ 30 mil por metro quadrado.
O preço coloca a Praia Brava na disputa pelo mercado de alto padrão do litoral catarinense, em uma região onde a oferta de terrenos próximos ao mar é limitada por áreas ambientais e regras de ocupação.
A Torre Sirena, entregue pela Lotisa em julho, mostra a dimensão desse mercado. O empreendimento de 232 apartamentos, com valor geral de vendas de R$ 450 milhões, foi concluído com 97% das unidades comercializadas, segundo a incorporadora.
Lançados em 2020 a partir de R$ 550 mil, os imóveis chegaram à entrega com valores superiores a R$ 2 milhões; a empresa calcula valorização acima de 260% no período.
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Lançamentos próximos à orla têm os maiores preços
O valor elevado do metro quadrado não se espalha de forma uniforme pelo bairro. Segundo Gustavo Dal Piva, gestor do time Imobille Brava, os preços mais altos estão concentrados em imóveis de frente-mar e quadra-mar, principalmente na Avenida Delfim de Pádua Peixoto, nas ruas perpendiculares à praia e na Avenida José Medeiros Vieira.
“A escassez de terrenos somado a um Plano Diretor que limita a altura dos empreendimentos conforme se aproximam do mar, faz com que a região concentre lançamentos que já ultrapassam R$ 30 mil por metro quadrado”, aponta. Ele também observa que os imóveis nessa faixa costumam reunir poucas unidades por andar, áreas de lazer completas, padrão construtivo elevado, projetos assinados e, em alguns casos, serviços semelhantes aos de hotelaria.
Sócio-proprietário da Imobille, Laurício Leal aponta que a diferença entre um lançamento de alto padrão desse nível e outros imóveis da mesma região é relevante. Ele estima que lançamentos e unidades recém-entregues na Praia Brava variem entre R$ 16 mil e R$ 35 mil por metro quadrado, dependendo da localização, da proximidade com o mar, da estrutura do condomínio e do padrão da construtora.
Nos empreendimentos de frente-mar e nos chamados home clubs — condomínios com estrutura mais ampla de lazer —, os valores podem alcançar patamares maiores, segundo ele.
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Compra para moradia ganha espaço
Embora pertença a Itajaí, a Praia Brava está na divisa com Balneário Camboriú e integra um eixo urbano que conecta os dois municípios. Para os corretores, essa posição, além de uma paisagem costeira menos verticalizada do que a de outros pontos do litoral, pesa na decisão de compradores que buscam acesso aos serviços das duas cidades.
Na avaliação de Leal, o bairro deixou de ser procurado apenas para uso sazonal e passou a atrair famílias, empresários e profissionais interessados em viver na região durante todo o ano. O corretor cita a ampliação de restaurantes, academias, mercados, serviços e escolas entre os fatores que influenciam essa mudança.
Mas a segunda residência e o investimento seguem presentes no mercado local. Segundo Leal, os empreendimentos com maior estrutura de lazer continuam atraindo principalmente compradores interessados tanto no uso eventual quanto na renda com locação.
Para o coordenador do curso de Arquitetura e Urbanismo da UniAvan, Carlos Vinicius Bortolato, a região ainda é associada a um público mais jovem, à vida ao ar livre e à proximidade com a natureza. Mesmo com o avanço da construção civil, “essa imagem permanece como uma das marcas da Praia Brava”, diz ele.
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Limites de altura reduzem oferta perto do mar
Bortolato aponta que a paisagem é parte do produto imobiliário oferecido. Mar, vegetação, restinga e prédios mais baixos junto à orla aparecem como diferenciais em relação a áreas mais adensadas do litoral. “A justificativa do preço do metro quadrado é o apelo em relação à natureza, embora isso seja um pouco contraditório”, aponta ele.
Segundo o professor, os limites de altura próximos ao mar restringem a quantidade de unidades que podem ser construídas e ajudam a manter a paisagem do bairro. Ele explica que os edifícios de frente para a praia têm limite de até sete pavimentos, enquanto a altura aumenta gradualmente e pode chegar a 12 pavimentos em áreas mais afastadas da orla.
As regras urbanísticas seguem o Plano Diretor de Itajaí e o acordo celebrado com o Ministério Público Federal para a Brava Norte, segundo o secretário municipal de Desenvolvimento Urbano e Habitação, João Paulo Kowalsky.
Bortolato defende a manutenção das restrições construtivas. “Perder essas restrições geraria mais unidades e oferta, o que poderia até reduzir o valor do metro quadrado, mas às custas das características que definem a Praia Brava”, afirma.
A expansão também exige atenção à infraestrutura ambiental, segundo o urbanista. Ele cita a necessidade de redes de coleta e tratamento de esgoto e de preservação da restinga como medidas importantes para manter a qualidade da água e a paisagem que caracteriza a praia.
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Prefeitura prevê binário e novo acesso à BR-101
A valorização do bairro ocorre ao mesmo tempo em que os acessos viários se tornam um ponto de atenção. A Avenida Osvaldo Reis é a principal ligação entre Itajaí e Balneário Camboriú pela região da Praia Brava e concentra o tráfego de moradores, trabalhadores, turistas e veículos que circulam entre os dois municípios.
Kowalsky afirma que a prefeitura mantém projetos de mobilidade e saneamento em etapas que vão de estudos à execução. Entre eles, cita o binário da Brava, com entrega prevista para as próximas semanas, e a binarização da Avenida Osvaldo Reis, planejada para ser concluída nos próximos dois anos.
O secretário também menciona estudos de viabilidade para um novo acesso sul à BR-101, em parceria com o Instituto Mais Itajaí. A meta, segundo ele, é encaminhar os projetos para licitação até o fim de 2028. “Entendemos como desafiador e consequente o sucesso do próprio local. Cabe à municipalidade manter constância de investimentos em infraestrutura e dotar o transporte público de condições para absorver a demanda”, afirma Kowalsky.
A prefeitura diz ainda manter diálogo com Balneário Camboriú para estabelecer novos pontos de conexão na região da Praia dos Amores. Bortolato aponta a Osvaldo Reis como o principal gargalo viário no entorno da Brava e afirma que a extensão da Avenida Martin Luther, no lado de Balneário Camboriú, deve compor um binário com a via.
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O espaço que resta para construir
Para o secretário municipal, as regras de ocupação da região estão consolidadas pelo Plano Diretor e pelo acordo relativo à Brava Norte. A discussão atual, segundo ele, envolve incentivos para fachadas ativas — com comércio ou serviços no térreo voltados para a rua — e a atividades gastronômicas, sem anunciar mudanças nas regras de altura e ocupação.
A escassez de terrenos, apontada pelo setor imobiliário como um fator de valorização, tende a manter a disputa por áreas próximas à praia. Leal afirma que ainda há possibilidade de novos empreendimentos em segunda e terceira quadras do mar, em corredores de acesso e em terrenos ocupados por construções antigas, mas diz que esses projetos exigem negociações mais complexas.
Na avaliação de Bortolato, preservar os limites da ocupação será decisivo para o futuro da Praia Brava. O bairro que passou a vender exclusividade, mar e natureza como ativos imobiliários depende, segundo ele, de manter a paisagem e a infraestrutura que deram origem a esse valor.
